Как оформить куплю-продажу квартиры: порядок регистрации договора и документы

После того, как вы нашли подходящую квартиру или покупателя, договорились о цене и условились с банком, нужно приступить к оформлению сделки. Документов понадобится много. От вашей индивидуальной ситуации зависит точный их перечень, но практикой выработаны общие рекомендации.

При оформлении любого документа ориентируйтесь на следующие рекомендации:

1. Любую договоренность оформляйте письменно. Если, например, вы договорились рассчитаться через банковскую ячейку – нужно отразить это в договоре. Если в квартире неисправна проводка – отразите это в передаточном акте.
2. Для проверки квартиры используйте только актуальную информацию. Если продавец показывает выписку трехлетней давности, лучше закажите свежую самостоятельно.
3. Не полагайтесь на устные заверения. Например, если продавец не состоит в браке – проверьте его паспорт на наличие соответствующих штампов.
4. Внимательно оформляйте платежные документы. В них должно быть указано, за что переданы деньги. Иначе очень сложно доказать, что средства переданы именно в качестве оплаты за жилье.
5. Не затягивайте с подачей документов на регистрацию жилья. Крайне редко, но случаются ситуации, когда договор подписали, переехали, а документы на регистрацию не сдали. И вдруг продавец умирает. Разбираться в этой очень сложной ситуации придется через суд.
6. Не используйте серые схемы. Если, к примеру, вы покупаете долю в квартире, не соглашайтесь подписать договор дарения вместо ДКП, чтобы не оповещать всех сособственников. Ваш договор можно будет оспорить.
7. В документах прописывайте только настоящую информацию. Не нужно составлять бумаги «задним числом» или занижать в договоре стоимость квартиры в угоду продавцу.
8. Если есть вопросы – проконсультируйтесь с юристом. Лучше один раз потратить деньги на консультацию с опытным юристом, чем в будущем годами судиться за недвижимость. Если вас что-то смущает, возможно, безопаснее отказаться от сделки.

Помните, что в случае судебного разбирательства суд внимательнее всего относится именно к письменным доказательствам. Это значит, что документы еще на стадии подготовки сделки нужно оформлять максимально корректно.

Как оформить сделку без риэлтора

Общая схема оформления купли-продажи выглядит так:

Шаг 1. Заключение предварительного ДКП и сбор документов

Предварительный договор купли-продажи заключать не обязательно. Он нужен, чтобы закрепить серьезность намерений участников сделки. Если стороны предусмотрели задаток или аванс в ПДКП, то передаются первые деньги и составляется расписка об их передаче.

На этом этапе продавец собирает документы на квартиру, а покупатель готовит оплату:

Продавец

Покупатель

свидетельство о собственности ИЛИ выписка из ЕГРН на квартиру;  технический план квартиры со сведениями о перепланировке; справка о зарегистрированных в квартире лицах; справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги; согласие супруга на продажу квартиры; разрешение органа опеки и попечительства (если продавец несовершеннолетний); доказательства уведомления сособственников о преимущественном праве покупки доли ИЛИ письменные отказы сособственников от покупки.

Если оплата производится из собственных средств, нужно подготовить наличные деньги или уточнить условия банковского перевода в своем банке. Если используется ипотека – нужно заключить кредитный договор. Если оплата из средств потребительского кредита – стороны заключают кредитный договор, заемщику выдаются деньги. Если используется ГСЖ, то сертификат уже должен быть подан в банк. Материнский капитал тоже требует соблюдения конкретных правил. В случае использования ячейки, аккредитива, эскроу, депозита нотариуса нужно предварительно уточнить условия в банке или нотариальной конторе.

Если от сторон действует представитель, необходима нотариальная доверенность на сделку. Где лучше составить документы: оформлением всех документом и поиском подходящих вариантов оплаты могут заниматься как стороны самостоятельно, так и риелтор. Стоимость услуг риелтора зависит от суммы сделки, начиная от 1% и выше.

Дополнительно для ознакомления у продавца нужно попросить документы, на основании которых он владеет квартирой:

• договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство.

Данные документы не нужны, как правило, для регистрации. Но при возникновении у регистратора вопросов, они могут понадобиться.

Шаг 2. Заключение основного ДКП

В основном договоре прописываются все условия сделки. Отнеситесь к составлению договора очень внимательно, подробно пропишите всю необходимую информацию. Составление документа лучше доверить опытному юристу по недвижимости или риелтору, кто делает ДКП. Цена на эту услугу договорная.

• Дата и наименование населенного пункта, где был заключен договор.
• Имена продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
• Подробное описание квартиры с указанием адреса, квадратуры, количества комнат, площади. Дополнительно указывается кадастровый (условный) номер.
• Цена недвижимости, порядок оплаты (сразу или в рассрочку, наличными или безналом, с использованием банковской ячейки / аккредитива / эскроу).
• Обязательства продавца. Продавец передает квартиру по передаточному документу или без оформления такового. Если договор не содержит прямого условия, передаточный акт обязателен.
• Гарантии продавца. Важнейшим моментом здесь является обязанность передать квартиру свободной от прав третьих лиц.
• Обязательство покупателя оплатить квартиру в определенный срок определенным образом.
• Условие о том, находится ли квартира в залоге у продавца до полной оплаты квартиры. Если квартира продается с отсрочкой платежа, в том числе и в случае оплаты по жилищному сертификату, договором может быть установлено условие о залоге.
• Штрафные санкции для сторон за неисполнение договора. Например, за неоплату договора покупателю может быть вменена обязанность уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора.
• Важный момент в договоре – условие о последствиях расторжения договора. Законом предусмотрено, что если ДКП расторгается, продавец не может требовать квартиру назад. Но если договором прямо предусмотрено, что покупатель обязан вернуть квартиру продавцу, то применяется правило из договора.

Согласованный сторонами договор распечатывается в трех экземплярах и собственноручно подписывается продавцом и покупателем. Где заключается и подписывается договор, решают сами стороны. Дата, когда подписывается договор, считается моментом заключения основного соглашения.

Шаг 3. Как и где оформить передачу недвижимости

Относительно оформления передаточного документа действуют следующие правила:

• В договоре прямым текстом может быть предусмотрена необходимость составления передаточного акта при передаче квартиры. В таком случае акт является обязательным элементом исполнения договора.
• В договоре может быть прямо указано, что акт не требуется, а функции передаточного документа выполняет сам договор. Такой вариант является абсолютно законным, тогда квартира передается автоматически при подписании договора.
• В договоре может отсутствовать какое-либо упоминание об акте. Тогда применяются нормы ст. 556 ГК РФ, и акт становится обязательным документом при продаже.

Для сторон безопаснее оформить передачу отдельным документом, в котором можно зафиксировать недостатки жилья или отсутствие претензий. С даты подписания передаточного акта покупатель становится хозяином квартиры без права распоряжения.

Шаг 4. Где оформляется государственная регистрация права собственности

Именно с даты регистрации права покупатель приобретает право распоряжения жильем: может продать, подарить, заложить, завещать квартиру, или распорядиться иным образом. Где можно оформить регистрацию:

• лично в Росреестр;
• лично в МФЦ;
• через нотариуса.

Разница способов подачи документов заключается в сроках регистрации и стоимости:

Росреестр	МФЦ	Нотариус
Срок	7 дней	9 дней	3 дня
Стоимость	2 000 рублей (госпошлина)	2 000 рублей (госпошлина)	2 000 рублей + от 1 000 до 3 000 за подачу заявления

Обратите внимание, что через нотариуса можно подать документы в том случае, если он удостоверял сделку. Сокращенный срок регистрации установлен за счет того, что нотариус уже проверил законность сделки, и регистратору не нужно тратить на это время.

По окончании регистрации продавец получает свой экземпляр договора с печатью Росреестра, передаточный акт. Покупатель дополнительно получает выписку из ЕГРН.

Шаг 5. Оплата покупки

Порядок оплаты может быть предусмотрен различный, как до регистрации, так и после нее, наличными или безналичными деньгами, на счет продавца или с использованием посредника – банка или нотариуса.

Чаще всего полная оплата происходит после регистрации права на основании договора купли-продажи с отметкой о регистрации.

В любом случае оплату нужно оформить письменно:

• При наличной оплате продавец составляет расписку.
• При безналичной оплате подтверждением станет банковская выписка, из которой видно, когда, кому и в счет каких обязательств выплачены деньги.
• Подтверждением оплаты через аккредитив является распоряжение покупателя и выписка.
• Оплата через эскроу – соглашение сторон об эскроу и выписка по счету.
• Расчет через депозит нотариуса – соглашение покупателя с нотариусом и выписка по счету.

Если квартира покупается у юридического лица, то фирма выдает квитанцию к приходному кассовому ордеру и кассовый чек.

Сколько стоит составление документов?

Законодательно не установлено, кто и в каком размере несет расходы на оформление документов, поэтому стороны могут договориться, как им удобно. Традиционно сложились следующие правила:

• Первоначальные документы на квартиру (справки, выписки, согласие супруга) продавец оформляет за свой счет.
• Расходы на получение ипотеки, потребительского кредита несет покупатель.
• Расходы на оплату пошлины несет покупатель.
• Комиссию за безналичный банковский перевод оплачивает покупатель.
• Расходы на оплату услуг нотариуса несет та сторона, которая настояла на нотариальном оформлении, если такое оформление необязательно.
• Расходы на риелтора несет та сторона, которая заключила договор с риелтором.

Кто должен составлять бумаги (риелтор, нотариус, юрист или самостоятельно) – по решению сторон. Об иных расходах стороны договариваются свободно, исходя из конкретной ситуации.

Запомнить

1. Документальное оформление сделки можно провести самостоятельно или с помощью юриста по недвижимости, риелтора.
2. Во всех документах должна содержаться правильная информация, настоящие даты и суммы.
3. Регистрирует право собственности всегда только Росреестр, МФЦ и нотариус играют роль посредников.
4. Вопросы об оплате оформления документов лучше решить заранее.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/instruktsiya.html

Порядок регистрации договоров купли-продажи недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости не исчерпывается подписанием договора и передачей жилого объекта продавцом покупателю.

Последний становится полноценным владельцем только после официального подтверждения права соответствующим государственным органом.

Государственной регистрацией прав собственности на недвижимость занимается Росреестр, а основанием для подачи заявления служит документ, подтверждающий совершение сделки – договор, подписанный ее сторонами.

Кто регистрирует право собственности на недвижимость

Как уже было сказано выше, регистрация договора купли-продажи недвижимости осуществляется в Росреестре. Чтобы получить официальное свидетельство, подтверждающее право собственности на жилищный объект – дом, комнату или квартиру – покупатель должен обратиться в отделение Росреестра по месту расположения приобретаемой недвижимости.

Сегодня повсюду открываются районные МФЦ, уполномоченные государством на прием документов от населения, что упрощает процедуру и значительно сокращает время ее прохождения – длинные очереди и ночные «дежурства» заявителей остались в прошлом.

Подать заявление вместе с пакетом сопутствующих документов можно несколькими способами:

• личная явка покупателя или доверенного лица в отделение Росреестра, МФЦ или Кадастровой палаты;
• выезд представителя органа на дом к заявителю (новая услуга – курьерское обслуживание);
• почтовое отправление;
• пересылка нотариусом электронных копий документов, после заверения оригиналов.

Личное обращение заявителя

Вариант с визитом гражданина по месту приема заявлений обычно не вызывает вопросов. На сайте Росреестра перечислены адреса районных подразделений и МФЦ, принимающих документы для оформления к регистрации договоров купли-продажи недвижимости  – найти ближайшее не составит труда.

Там же, в режиме онлайн, можно записаться на прием заранее, выбрав удобный день для посещения. Если нужного адреса или подразделения нет в списке, обращение к сотрудникам органа по бесплатному телефону горячей линии поможет уточнить необходимую информацию.

Если новый владелец проживает в отдаленном районе или городе и лишен возможности присутствовать при подаче заявления, он вправе действовать через доверенного представителя. Как правило, в роли такого лица выступает родственник или юрист – по доверенности, оформленной и заверенной у нотариуса.

Выезд курьера на дом к заявителю

Не так давно Росреестр предоставил заявителям альтернативный вариант подачи документов – без выезда из дома. Такая услуга интересна лицам, ограниченным физически в свободе передвижений, но желающим обойтись без доверенных представителей.

Кроме того, курьерской доставкой охотно пользуются граждане, испытывающие дефицит свободного времени, в отсутствие возможности посетить МФЦ или госучреждение в нужный день. Стоимость выезда представителя Росреестра на дом или в офис заявителя варьирует в пределах 500–1500 руб.

Почтовое отправление

Пересылка документов почтовой службой менее популярна, т. к. занимает определенное время, но для граждан, проживающих в удаленных районах и областях, этот вариант иногда является единственно возможным. При формировании пакета документации следует предварительно заверить у нотариуса подписи заявителей и участников сделки.

Заказное отправление сопровождается подробной описью вложения и требует уведомления о вручении по месту доставки. Заявитель вправе воспользоваться услугами любого почтового курьера: как Почты России, так и альтернативной экспресс-службы (ЕМС, DHL, Пони-экспресс и др.).

Подача заявления через нотариуса

При подаче документов нотариусом в электронном виде регистрация проходит в ускоренном режиме – такая альтернатива установлена на законодательном уровне. Преимущество данного способа заключается в том, что представитель нотариата лично проверяет подлинность бумаг и точность оформления, после чего их заверяет и отправляет в Росреестр.

Дополнительные денежные затраты на нотариальное оформление с лихвой окупаются скоростью выдачи регистрационного свидетельства – на следующий день после подписания заявления.

Перечень документов для подачи заявления и регистрации прав

Перед обращением в Росреестр следует заранее удостовериться в наличии полного комплекта бумаг, доверенностей и подписей сторон:

• Заявление, подписанное участниками сделки.
• Квитанция (чек) об уплате госпошлины. В 2015 году размер пошлины составляет 2000 рублей с каждого физического лица. Внести плату и получить соответствующий кассовый ордер можно в ближайшем к дому отделении Сбербанка.
• Договор купли-продажи, подписанный его сторонами, в трех экземплярах. Один экземпляр впоследствии хранится в архиве Росреестра, два – возвращаются гражданам при выдаче свидетельства.
• Правоустанавливающий документ, согласно которому продавец является законным владельцем недвижимости.
• Технический паспорт.
• Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
• Выписка из домовой книги о жильцах, зарегистрированных в квартире.
• Разрешение органов опеки и попечительства в случае, если среди владельцев – несовершеннолетние или недееспособные лица.
• Копия паспортов граждан, упомянутых в договоре, с предъявлением оригиналов.

Для оформления в собственность объекта первичной недвижимости, т.е. квартиры во вновь возведенном жилом доме, комплект подаваемых документов отличается от стандартного перечня бумаг, сопровождающих отчуждение вторичного жилья.

Документы, предоставляемые в Росреестр при покупке жилого объекта в новостройке

• договор долевого участия;
• подписанный акт приема-передачи;
• технический план квартиры;
• квитанция (чек) об оплате госпошлины;
• паспорт заявителя;
• заявление о регистрации договора купли-продажи квартиры.

Оригиналы документов проверяются сотрудниками Росреестра, и возвращаются на руки гражданам при получении свидетельства о регистрации.

Однако перед подачей комплекта следует подготовить копии всех бумаг: они сохраняются в архиве регистрационного органа и в случае необходимости – при утере – смогут быть востребованы впоследствии владельцем жилья.

Согласно законодательству, регистрация прав собственности на недвижимое имущество совершается в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления.

Ускоренная процедура осуществляется в течение суток с момента отправки нотариусом электронных копий заверенных документов.

Свидетельство можно получить повторно в Росреестре, уплатив предварительно пошлину в размере 350 руб.

Подлинники правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор дарения и др.) хранятся в архиве регистрационного органа, а их копии выдаются при необходимости за отдельную плату (200 руб.).

Граждане, состоящие в браке, при отчуждении жилья часто сталкиваются с весьма распространенным вопросом – требуется ли официальное согласие супруга на совершение сделки. В ситуации, когда члены семьи владеют равными долями в пределах одной квартиры, все предельно ясно – они считаются полноценными и равноправными участниками сделки, что фиксируется в договоре.

Чаще же квартира бывает оформлена на единственного владельца – мужа или жену. При отчуждении такого жилья юристы учитывают обстоятельства его получения продавцом.

Если квартира приобретается после бракосочетания, то она становится предметом общей собственности супругов – в этом случае согласие супруга на отчуждение недвижимости оформляется в письменном виде и заверяется нотариально.

Даже после официального развода может потребоваться письменное разрешение – если имущество, являющееся совместно нажитым, не подвергалось разделу при расторжении брака.

В иных обстоятельствах согласия супруга не требуется:

• приобретение жилья до вступления в брак;
• передача квартиры по договору дарения;
• получение жилья в порядке наследования.

Попытка обойти закон, продав квартиру единолично, чревата серьезными проблемами – супруг может в любой последующий момент оспорить сделку в суде, добившись признания ее недействительной.

Нужно ли согласие супруга на приобретение жилья

С 2013 года, после внесения соответствующих поправок в ГК РФ, разрешения супруга на приобретение квартиры не требуется.

В качестве образца договора можно предоставить следующий документ:

Наличие несовершеннолетнего, прописанного в квартире, усложняет сделку, но не препятствует ее совершению – в таком случае родители или усыновители учитывают следующие правила:

• При выписке из квартиры ребенок должен быть зарегистрирован на правах постоянного проживания в другом жилом помещении.
• Необходимо получить письменное согласие обоих родителей на сделку с недвижимостью.

Может ли продавец отказаться от подачи документов в Росреестр

Согласно Гражданскому кодексу, в качестве основания для перехода прав собственности выступает договор купли-продажи имущества. Регистрация права собственности нового владельца – необходимая формальность, официально подтверждающая его статус хозяина квартиры, но вовсе не правоустанавливающая процедура.

Вступление нового собственника в законные права владения объектом недвижимости уже состоялось, и подтверждение тому – подписанный обеими сторонами договор, расписка или банковская выписка об оплате, акт приема-передачи жилья.

Однако законодательство предусматривает возможность приостановления процедуры выдачи свидетельства на основании письменного заявления любой из сторон, участвующей в сделке, на срок до 3 месяцев. В этом случае гражданам придется прийти к взаимному соглашению, или же решить возникшие разногласия в судебном порядке.

Приостановление процедуры регистрации договора купли-продажи квартиры Росреестром

Сотрудники регистрационного органа внимательно проверяют документы, сопровождающие договор купли-продажи квартиры.

Если у юристов возникают сомнения в подлинности бумаг или в чистоте совершаемой сделки (отсутствует согласие супруга, разрешение органов опеки в случае недееспособности собственника, разрешение родителя ребенка, владеющего долей жилья и т. п.), Росреестр вправе приостановить процедуру на месяц, уведомив об этом заявителей в письменном виде.

Участник сделки – чаще продающая сторона – за это время собирает недостающие документы и представляет в орган регистрации. Кроме того, специалисты службы регистрации вправе сформировать запросы в другие госорганы для подтверждения подлинности документов или уточнения отсутствующей информации.

Отказ в регистрации права собственности на недвижимость

Росреестр может отказать в выдаче свидетельства при наличии законных оснований:

• право на объект не подлежит государственной регистрации;
• в качестве заявителя выступает ненадлежащее лицо (отсутствует доверенность у представителя участника сделки);
• заявители не предоставили полный пакет документов, необходимый для совершения регистрации, ко времени истечения срока приостановки последней;
• правоустанавливающие документы оформлены ненадлежащим образом;
• свидетельство о праве собственника продавца признано недействительным, т. к. с момента выдачи первого изменились законные нормы и правила;
• право собственности прежнего владельца в отношении объекта недвижимости не подтверждено официально;
• были обнаружены противоречия между зарегистрированными правами и заявленными.

Безусловно, получить отказ в регистрации заветного права собственности на новую квартиру крайне нежелательно. Внимание к деталям оформления договора и сопроводительной документации, знание юридических тонкостей и подводных камней операций с недвижимостью, наличие базы судебной практики по аналогичным сделкам – работа опытного юриста или риелтора призвана свести возможные риски к минимуму.

Однако даже при поддержке грамотного посредника покупатель должен самостоятельно ориентироваться в текущей ситуации на рынке недвижимости и знать правовые нюансы совершения имущественных сделок.

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/poryadok-registratsii-dogovorov-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Продажа квартиры в 2019 году, порядок оформления с изменениями

Продажа квартиры в 2019 году в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур,  в соответствии с законодательством РФ. Разберемся подробно: статья обновлена и актуализирована 05.05.2019 г

Продажа квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году предполагает соблюдение следующих правил. Сделка  купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи. Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:

1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
   Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда,  договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний  или недееспособный
3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи)  выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
   Если квартира была ранее приватизирована еще и  поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
   В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.

К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.

Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр  недвижимости) по заявлению Продавца. Регистрацию  перехода права от Продавца к Покупателю  и регистрация права собственности  на Покупателя  и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .

Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи квартиры в 2019 году

Теперь некоторые  сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

• отчуждение долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена ( 01.05.2019 года приняты поправки в ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости».
  Они ОТМЕНЯЮТ обязательное удостоверение отчуждения долевой собственности при ОДНОВРЕМЕННОМ отчуждении всеми ее участниками.
  ВСТУПЯТ В СИЛУ через 90 дней!
• отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным
• покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
• залог долей в пользу кредитора

Такие договоры отчуждения вступают в законную силу не после подписания сторонами сделки, как было ранее, а только после удостоверения его нотариусом.

Но нотариус удостоверяет только  те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

И требует предоставить большой пакет документов.

Документы для продажи квартиры в 2019 году

  Продажа квартиры в 2019 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

• Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
• Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право  действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2019 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

• Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
• Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
• Согласие супруга на продажу, если требуется
• Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
• Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
• Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
• При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

 Продажа доли в квартире в 2019 году

Продажа доли в квартире в в 2019 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

• долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
• единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
• общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)
  90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Источник: https://exspertrieltor.ru/prodaja/

Договор купли-продажи квартиры

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2019 году

Необходимы следующие:

1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав,  а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.
2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).
3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.
4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.
5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов.

Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем. 2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила. 2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.

Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора 

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте,  сумме ,  и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.
2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).
3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

• Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.
• Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.
• Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка.

Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

Источник: https://rosreestr.info/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi

Порядок купли-продажи квартиры: оформление сделки, порядок действий при регистрации, список документов для заключения договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры

В российской юридической традиции под договором купли-продажи понимается соглашение между двумя лицами (физическими или юридическими) о сделке в отношении объекта, обладающего материальными и ценностными свойствами. Таким образом, стороны договора купли-продажи получают правовой статус «продавца» и «покупателя», что влечет применимость соответствующих норм в рамках гражданского законодательства.

Понятие договора купли-продажи введено в Гражданском кодексе как описание одной из форм частных видов обязательств. Правовую базу для сделок формирует статья 454, которая также устанавливает обязательность цены за предоставляемый товар или услугу.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Законодатель подчеркивает, что возмездность является важнейшей отличительной чертой договора купли-продажи, разительно отличая его от договоров дарения или мены.

Сторонами могут выступать собственники предмета сделки, а также их законные представители, наделенные должными полномочиями. Порядок регулирования договоров купли-продажи един, даже если он заключается не с гражданами и юридическими лицами, а с государством.

При этом обязанность доказывать законность сделки лежит на владельце предмета, равно как и обязанность соблюдать статью 129 ГК РФ (товары и услуги, запрещенные в России, предметом сделки быть не могут).

Отдельные виды благ (в частности, недвижимость) требуют государственной регистрации, поэтому оформление договора касательно них имеет особенности как для покупателя, так и для продавца.

Требования к квартире при покупке

Помимо очевидного права собственности, подтвержденного как действующим сертификатом о государственной регистрации, так и ранее заключенным договором купли-продажи с прежним владельцем (частным лицом, застройщиком), при покупке недвижимости необходимо обратить внимание на:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

• Отсутствие обременений, включая заложенность в кредитных учреждениях, а также переуступку третьим лицам, наложение ареста или исполнительного производства.
• Согласие проживающих (зарегистрированных) в квартире лиц, а также отсутствие прописанных несовершеннолетних, у которых нет альтернативного места проживания.
• Согласие совладельцев при долевой собственности.
• Отсутствие предписаний БТИ или органов местного самоуправления относительно сноса строения.

Продавец обязан представить исчерпывающую информацию покупателю. В противном случае сделка может быть расторгнута, а в некоторых случаях дело может дойти до судебного разбирательства.

Порядок оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры обладает юридической силой только при его заключении в письменной форме. Более того, стороны должны закрепить в рамках данного договора все обстоятельства, привлечение экспертов и перечень документов, представленных покупателю.

Содержание договора регламентируется статьями 549-555 ГК РФ, которые устанавливают наличие в документе следующих пунктов:

• Точного наименования документа, которое указывает на тип заключаемой сделки.
• Обстоятельства места и времени подписания, а также дату составления.
• Подробные паспортные данные обеих сторон, с указанием сведений о регистрации, а также, если в сделке участвуют представители, с указанием развернутой информации о них, в том числе.
• Детальное заполнение информации, касающейся предмета сделки (квартиры). Обязательно необходимо указать точный адрес, планировку, площадь, этаж и количество комнат. По желанию можно также уточнить меблировку и иные важные критерии соответствия договору.
• Перечень документов, подтверждающих право продавца на данную собственность.
• Полная стоимость.
• Порядок передачи денежных средств, сроки и иные обстоятельства полного расчета за сделку.
• Перечень обременений, включая зарегистрированных в квартире граждан.
• Подписи сторон.

Заключительным этапом оформления является регистрация жилья, которая производится в территориальном подразделении Росреестра или в Многофункциональном центре.

Право собственности покупателя возникает именно в момент государственной регистрации, а сам договор лишь обеспечивает сделку надлежащим юридическим актом от лица обеих сторон.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Для надлежащего оформления недвижимости без рисков обмана или нарушения договоренностей необходимо следовать следующему порядку купли-продажи квартиры:

1. Выяснить у собственника информацию о продаваемой квартире, узнать точный адрес, запросить подтверждающие документы для ознакомления. На данном этапе можно заключать лишь предварительный договор купли-продажи квартиры.
2. Заказать выписку из единого государственного реестра. Получить данный документ может любое лицо, планирующее приобретать недвижимость – данные открытые (выдаются без согласия собственника), хотя выписка платная (от 300 рублей) и требует удостоверения личности.
3. Обратиться в коммунальную службу с целью выяснения отсутствия задолженностей по квартплате.
4. Составить и заключить договор купли-продажи, оформленный согласно указанным выше правилам.
5. Обратиться в Росреестр с целью подачи документов на регистрацию. Перед этим необходимо заплатить 2000 рублей в банке в счет госпошлины.
6. Спустя 10 дней получить свидетельство о регистрации.
7. Совместно с собственником провести передачу жилья, что должно быть отражено в соответствующем акте. Общепринятая символическая традиция «передачи ключей» является в корне неверной – здесь существует опасность коррупционного сговора, начисления чужих счетов.

Список необходимых документов

Порядок оформления купли-продажи квартиры 2017 года требует наличия определенных документов. Какие документы нужны:

• Документы, удостоверяющие личность собственника и приобретателя. В ходе сделки могут использоваться копии, заверенные нотариально, которые затем прилагаются в итоговом пакете документов.
• Свидетельства о семейном статусе продавца. В частности, прилагаются брачные документы, о рождении детей, поскольку существует вероятность их регистрации в данном помещении, наличии долей или прав на проживание.
• Если у продавца есть супруг (супруга), требуется согласие, даже если имущество является личной собственностью продавца.
• Свидетельство о регистрации в Росреестре, выданное ранее.
• Выписка из Росреестра (ЕГРП) на бланке.
• Договор купли-продажи, заключенный с прежним владельцем или застройщиком, документы о приватизации и иные правоустанавливающие бумаги.
• Составленный совместно или типовой договор купли-продажи.
• Документы, подтверждающие отсутствие обременений, либо, напротив, сообщающие об их наличии (при условии, что покупатель не имеет претензий). Таковыми могут быть кредитный договор или закладная.
• В отдельных случаях требуется заключение от врача психиатра или нарколога об отсутствии продавца в перечне лиц, поставленных на соответствующий учет.

Оценивая документы, необходимо обратить внимание на историю квартиры. Зачастую бывает, что даже нынешний владелец купил ее незаконно. Покупатель подобного имущества, согласно ГК РФ, может быть лишен прав на данное жилье, обладая лишь правом подать на обманщика в суд.

Порядок передачи денег за квартиру

В случае передачи денег при личной встрече и без свидетелей, заключения каких-либо документов, при малейшей нечистоплотности продавца можно потерять все деньги, переданные за квартиру. При заключении договора любые действия сторон, включая перечисление средств, должны фиксироваться в виде актов или иных документов.

Существует три варианта передачи денежных средств, различающихся по безопасности для сторон:

• Предоплата с соответствующей распиской – наименее безопасный способ, связанный с риском изначального обмана со стороны продавца.
• Оплата наличными после заключения сделки с оформлением акта передачи денежных средств – более защищенный способ, опасность которого может быть заключена лишь в криминальном подтексте (разбойном нападении).
• Банковская ячейка – наиболее безопасный способ передачи для всех сторон сделки, гарантирующий как надлежащую фиксацию факта передачи, так и свидетелей совершения.

Единственным минусом банковской ячейки является ее платность: в зависимости от учреждения, стоимость лежит в диапазоне от 2000 до 6000 рублей.

Оптимальной услугой является ответственное сейфовое хранение, предполагающее ограничение круга лиц, способных изъять деньги из депозитария.

Дело в том, что банки намерено игнорируют фиксацию точной суммы в ячейке: попросту удостоверяют факт нахождения там денег.

Пример по порядку купли-продажи

Гражданин Н. решил приобрести квартиру на вторичном рынке и, найдя выгодное предложение, связался с продавцом.

Несмотря на отсутствие в квартире прописанных граждан, а также каких-либо обременений, покупатель решил начать порядок купли-продажи квартиры с тщательной проверки жилья.

Поскольку собственник предоставил все документы, покупатель обратился в Росреестр, где без ведома продавца получил выписку, подтверждавшую слова собственника.

Чтобы еще более убедиться в чистоте сделки, гражданин запросил архивные выписки из домовой книги, хранящиеся в муниципальных учреждениях.

Данная выписка содержала сведения, что несовершеннолетний, ранее проживавший в данной квартире, был незаконно лишен жилплощади во время приватизации.

Таким образом, вне зависимости от срока давности, данная квартира была приобретена незаконно и не является безопасным вариантом (существует риск признания  договора недействительным).

Гражданин решил приобрести квартиру у своей матери, которая обещала каждому из своих троих детей проживание в ней. При этом существует необходимость оформить квартиру, как личную собственность покупателя, поскольку он состоит в браке и делиться не собирается. Важной особенностью договора купли-продажи является то, что он делает любую приобретенную собственность совместно нажитой.

Даже если каждая доля была бы выделена и продана по договору купли-продажи, жена гражданина могла бы претендовать на треть жилплощади в приобретаемой недвижимости.

Будучи близкими родственниками, им даже не придется платить налог.

Заключение

Любой гражданин может узнать, как оформить куплю-продажу квартиры и осуществить ее на практике самостоятельно. Хотя подобная экономия на цене сопровождения может стоить значительных средств в момент передачи. Законодатель в рамках Гражданского кодекса подробно определил нормы данной сделки:

• Стороны производят продажу недвижимости лишь по договору.
• Фиксация всех значимых действий во время сделки, включая передачу денег, делает ее безопасной.
• Порядок проведения купли-продажи квартиры подразумевает регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
• Квартира должна соответствовать массе факторов, влияющих на ее пригодность к продаже. Следует учитывать интересы третьих лиц.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/