Как сдать квартиру в аренду правильно в 2020 году: на долгий срок и посуточно

Инвестиции в недвижимость привлекают высокой степенью надежности и, при правильном подходе, могут стать постоянным источником дохода. В принципе, вполне реально сдать любую квартиру в аренду – в новостройке и на вторичке, с любым количеством комнат.

Вопросы подготовки квартиры, ее комплектации, выбора арендатора и особенности договора аренды мы рассмотрели в первой части статьи.

По просьбам пользователей расширим тему и ответим на не менее важные вопросы — как зависит цена от количества комнат и района, каков период ее окупаемости, на какой срок сдавать в аренду квартиру — долгосрочно или посуточно, какие налоги придется заплатить.

Как и на любом рынке, здесь также есть более и менее выгодные решения. Потому, если вы не просто хотите сдать имеющуюся квартиру, но планируете инвестиции в жилье, имеет смысл изучить плюсы и минусы еще на этапе покупки.

• количество комнат;
• общая площадь помещения;
• тип отделки внутри и снаружи;
• класс жилья;
• район города.

При выборе также учитывайте, как именно вы хотите сдать квартиру в аренду: долгосрочно или посуточно.

Последний вариант финансово выгоднее, но это уже скорее бизнес, чем пассивный доход. О нем мы поговорим отдельно. Пока просто помните: для посуточной аренды жилье в «спальных районах» и пригороде практически непригодно. А вот для долгосрочного проживания, наоборот, крайне привлекательно. Но обо всем по порядку.

Количество комнат и стоимость

Если вы уже изучили спрос на аренду жилья в Краснодаре, то знаете, самые востребованные – одно-, двухкомнатные квартиры или студии. Кроме того, инвестиции в подобную недвижимость быстрее окупаются.

Например, цена «однушки» в новострое от 1 100 500 рублей (49 029 р./м2) до 3 500 000 рублей (63 636 р./м2) в зависимости от района города. Сдавать ее вы сможете в среднем за 15 тыс. рублей в месяц.

Двухкомнатную можно будет сдать по цене от 20 000 рублей и выше. Но в покупку придется вложить от 1 130 000 (47 004 р./м2) до 4 200 000 (74 600 р./м2).

Важно помнить: жильцов в трехкомнатную квартиру вы будете искать дольше. Чем выше доход у потенциальных арендаторов, тем больше вероятность, что вместо аренды они сумеют оформить ипотеку. А до этого люди стремятся экономить и откладывать средства, потому намного проще сдать небольшую жилплощадь.

Как правильно выбрать район

От выбора района напрямую зависит стоимость покупки жилья и сумма, которую вы будете получать от жильцов. Чем престижнее и привлекательнее место проживания, тем выше будут цены. Дороже всего стоит жилье в центре Краснодара. Дешевле всего – в удаленных слабо развитых районах, в том числе недалеко от промзоны.

Обращайте внимание и на репутацию, т. е. «благополучность» района. Если в нем не лучшая криминогенная обстановка, сдать квартиру в аренду без посредников или даже через агентство будет крайне сложно.

А итоговая цена окажется заниженной. Причем, здесь важнее даже репутация, чем реальность.

Возможно, что время «беспредела» давно в прошлом, но люди все равно по привычке будут обходить предложение аренды стороной.

Окупаемость

Но не забывайте, что мало просто сдать квадратные метры и получать прибыль. Вам также придется тратиться на ремонт жилья или компенсировать эти расходы квартиросъемщикам. Еще одна возможная проблема – квартира может простоять длительное время пустой, но коммуналку и прочие платежи вы будете вынуждены платить.

Если у вас нет опыта вложений в недвижимость, посоветуйтесь с профессионалами. В агентстве вам помогут и подобрать варианты выгодной покупки, и рассчитать будущую прибыль и расходы. Здесь же можно узнать о том, как правильно платить налоги на прибыль.

Можно ли сдать в аренду квартиру в ипотеке

В недавнем прошлом подобная практика была распространена. Люди покупали квартиру в ипотеку с расчетом «на будущее», например, для детей, после чего сдавали его в аренду. Но теперь банки все чаще вносят в ипотечный договор пункт о запрете такой практики.

По ипотечному договору квартира является залоговым имуществом. Право собственности владельцев до окончания выплат ограничено. В случае возникновения проблем недвижимость переходит в собственность банка.

При этом договор аренды продолжает действовать, даже если квартира перейдет во владение банка. Недобросовестные покупатели умудрялись сдать недвижимость своим знакомым на десятилетия вперед, фактически сохраняя таким образом контроль за уже не принадлежащим им жильем.

Как сдать квартиру в ипотеке в современных условиях:

1. Изучайте ипотечные договоры. Некоторые банки не запрещают аренду и сегодня.
2. Попробуйте договориться с банком об изменении условий договора. Если вы собирались жить в квартире, но ситуация изменилась, возможно, вы сумеете обосновать просьбу. Мотивируйте просьбу тем, что без аренды вы не сможете оплачивать ипотеку. Этот довод нередко помогает.

Кроме того, можно сдать квартиру в аренду без посредников, не оповещая об этом договоре банк, на основе устного договора. До сих пор в России большая доля недвижимости сдается таким образом.

Но этот метод несет в себе огромное число рисков. Вы не защищены от действий недобросовестных арендаторов. Если налоговая выявит факт незаконного получения прибыли, вас ждут крупные штрафы.

Потому мы не рекомендуем использовать это решение.

Как платить налоги на прибыль

После того, как вы оформили договор и сдали квартиру в аренду, вы становитесь получателем прибыли. И обязаны своевременно платить государству налоги.

Физическое лицо (не предприниматель) обязано выплачивать НДФЛ – 13% суммы, полученной от арендаторов. Сумма рассчитывается на основе ежегодной декларации о доходах. Выплачивается в первом квартале года, следующего за отчетным.

Индивидуальный предприниматель может платить либо 15% от разницы «доход минус расход», либо 6% от суммы дохода. Чаще всего выбирают последний вариант.

Оформление ИП потребует ведения ежеквартальной отчетности. Но бухгалтерия в случае выбора упрощенной системы налогообложения проста. Экономия в сравнении с НДФЛ очень заметна.

Как сдать квартиру: долгосрочно или посуточно

Если вы – владелец жилья в одном из центральных районов Краснодара, высок соблазн зарабатывать на посуточной аренде. Но при этом важно понимать, что такой заработок – это уже полноценный бизнес, который потребует постоянного участия.

При посуточной аренде владелец:

1. Обеспечивает определенный сервис (уборка, чистое постельное белье, полотенца и т.д.).
2. Регулярно рекламирует квартиру через Интернет и печатные издания.
3. Рискует длительные периоды оставаться без жильцов. Конкуренция в этой сфере постоянно растет.
4. Вынужден постоянно поддерживать квартиру в хорошем состоянии, компенсировать последствия небрежности и «забывчивости» жильцов.

Посуточная аренда квартир – это полноценный гостиничный бизнес со своими плюсами и минусами.

Если вы не желаете полностью погружаться в новую сферу деятельности, выбирайте долгосрочный вариант. Разберитесь, как сдать квартиру в аренду правильно, заключите договор и получайте пассивный доход. Если вы сумеете правильно рассчитать цену, заключите письменный договор с жильцами, постоянный и безопасный доход – гарантирован.

Советы по покупке квартиры под аренду

Если вы заранее знаете, что покупаете квартиру, чтобы потом ее сдавать, не стоит увлекаться «убитыми», но дешевыми вариантами на вторичном рынке. Капитальный ремонт потребует больших вложений времени и средств. Впрочем, опытные риелторы умеют рассчитывать окупаемость таких вариантов.

1. Новостройки в большинстве случаев выгоднее вторичного жилья, за исключением центра города.
2. При покупке жилья на ранних этапах застройки можно сэкономить значительную сумму. Но здесь важно проверить надежность застройщика. Покупайте только у опытных и хорошо известных игроков рынка.
3. Для того, чтобы сдавать квартиру, выгоднее изучать дома эконом-класса. Иногда также подойдет комфорт.
4. Обращайте внимание на качество отделки от застройщика. Лучшее решение – наличие полноценного ремонта и мебели. Самостоятельно вы все равно потратите не меньше на выполнение работ и покупку всего необходимого. Застройщик поможет сэкономить ваше время.

Если вы занимаетесь обстановкой квартиры самостоятельно, выбирайте современную мебель и бытовую технику. Это повысит стоимость будущей аренды жилья и привлечет потенциальных клиентов. Учитесь находить компромисс между экономией и преимуществами для жильцов. И еще раз повторим – обязательно заключайте договор. Защитите свои вложения от неприятных сюрпризов.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno-2/

Что лучше: сдать квартиру долгосрочно или посуточно?

Какую выбрать модель арендного бизнеса, каждый собственник решает сам. Но есть определенные обстоятельства, при которых предпочтительнее остановиться на одном варианте и отказаться от другого. Давайте разбираться.

Сравним две ситуации

1. Ольга сдает свою «двушку» на Стромынке в районе Сокольники за 40 тыс. рублей в месяц. Договор заключен на 11 месяцев. Квартплата составляет около 5,5 тыс. рублей в месяц. Арендаторы оплачивают из этой суммы электричество, газ, воду, интернет, в среднем – около 2,5 тыс. рублей в месяц.

ДОХОД ЗА 11 МЕСЯЦЕВ

• Платежи арендаторов: 40 тыс. рублей Х 11 месяцев = 440 тыс. рублей
• Коммунальные платежи, оплачиваемые хозяйкой: 5,5 тыс. рублей Х 11 месяцев = 60,5 тыс. рублей.
• Коммунальные платежи, компенсируемые арендаторами: 2,5 тыс. рублей Х 11 месяцев =27,5 тыс. рублей

Доход за 11 месяцев без вычетов налогов – 407 тыс. рублей

2. Анастасия сдает двухкомнатную квартиру посуточно за 3 тыс. рублей в сутки на ул. Егерская в том же районе. Жилье рядом с парком сдается очень хорошо – занятость около 80%. Коммунальные платежи, интернет в среднем составляют 6,4 тыс. рублей в месяц.

• Ежемесячные платежи арендаторов: 3 тыс. рублей Х 30 (дней) Х 0,8 =72 тыс. рублей
• Платежи арендаторов за 11 мес.: 72 тыс. рублей Х 11 месяцев = 792 тыс. рублей.
• Коммунальные платежи, оплачиваемые хозяйкой: 6,4 тыс. рублей Х 11 месяцев =70,4 тыс. рублей

Доход за 11 месяцев без вычетов налогов: 721,6 тыс. рублей

Конечно, эти примеры не являются стандартными, поскольку и спрос, и ставки в Москве существенно отличаются. Особенно это заметно при посуточной аренде.

Стоит также учесть, что 85%-ная занятость квартиры – показатель очень высокий. К тому же, Сокольники – популярный район (близость центра, парка, железнодорожных вокзалов и пр.).

В других районах разница в доходах при сдаче квартиры посуточно и долгосрочно может оказаться не такой существенной.

Долго и стабильно

Важное значение имеет состояние квартиры. Арендаторы понимают: им придется жить здесь месяцами и, возможно, годами, поэтому предъявляют соответствующие требования.

В долгосрочную аренду сдаются как меблированные квартиры, так и совсем без мебели. Жилье без мебели устраивает нанимателей, которые, например, продали старую площадь и ждут, когда будет сдана квартира в новостройке. Им удобнее перевезти мебель в съемную квартиру, чем арендовать складское помещение.

В квартирах под долгосрочную аренду приветствуются большие шкафы-купе, кровати с ортопедическими матрасами, современные кухонные гарнитуры.

Многие арендаторы отказываются от так называемых «бабушкиных квартир» со старой мебелью. Из бытовой техники должна быть плита, холодильник, стиральная машина.

Мелкую бытовую технику, спальные принадлежности, белье наниматели привозят в снимаемое жилье сами.

Плюсы: 

• достаточно найти одного арендатора, чтобы сдать квартиру на год и более
• квартиру можно сдавать как с мебелью, так и без
• в квартире может быть небольшой перечень бытовых приборов (плита, холодильник, стиральная машина)
• не нужно часто делать ремонт
• платеж поступает ежемесячно
• арендаторы дополнительно оплачивают по счетчикам расходы на электричество, воду, газ, интернет

Минусы:

• более низкий доход по сравнению с краткосрочной арендой

Договор считается долгосрочным, если заключается на срок больше одного года. Хотя на практике, подавляющее большинство собственников заключают долгосрочные договора с арендаторами всего на 11 месяцев.

Дело в том, что, если договор заключен на год и более, необходима государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, которое возникает на основании договора найма, отмечает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». После окончания 11-месячного срока найма можно заключить новый договор.

Быстро, но хлопотно

При краткосрочной аренде жилье сдается на сутки и более. В отличие от долгосрочной аренды, большинство собственников используют для поиска арендаторов интернет-ресурсы и только иногда прибегают к услугам риэлторов. Договор найма заключаются редко.

Арендаторы часто относятся к состоянию квартиры и меблировке лояльно, так как рассчитывают находиться в помещении непродолжительное время.  Но требовательны к наличию в квартире разных бытовых приборов.

Кроме электрической или газовой плиты, холодильника, стиральной машины должны быть утюг, пылесос, электрический чайник, желательны микроволновка и кофеварка. Хозяева также должны предоставлять спальные комплекты и полотенца.

Как правило, арендодатели указывают в своих объявлениях сколько стоит финальная уборка и эта сумма списывается со счета или берется наличными в дополнение к плате. Коммунальные платежи входят в стоимость проживания.

По данным риэлторов, хороший показатель при сдаче квартиры посуточно – 70% загрузки в течение месяца. То есть, квартира должна сдаваться не менее 20 суток в течение месяца.

Плюсы:

• высокий доход при хорошей загрузке квартиры
• доход можно получать по мере сдачи квартиры

Минусы:

• постоянный поиск арендаторов
• в квартире должна быть мебель и расширенный перечень бытовых приборов
• необходимо предоставлять постельное белье
• нужно чаще делать ремонт
• расходы по коммунальным платежам полностью оплачивает собственник.

Вывод: Сдавая жилье посуточно, хозяин получит больший доход, но при этом загрузит себя работой по заселению нанимателей, уборкой квартиры, стиркой белья и пр.

В расчетах не учтены налоги. Это требует отдельного «разбора полетов». Поговорим о выборе стратегии в следующий раз.

Источник: https://www.cian.ru/stati-chto-luchshe-sdat-kvartiru-dolgosrochno-ili-posutochno-286846/

Как выгоднее сдавать жилье: посуточно или долгосрочно

Вы собственник жилья, начинающий сдавать его в аренду? Задаетесь вопросом, как получить максимальную прибыль? Наша статья поможет вам оценить все риски, плюсы и минусы каждого из способов сдачи недвижимости.

На рынке съемного жилья практикуется краткосрочная или долговременная аренда. Оба варианта одинаково популярны, поэтому подробно рассмотрим каждый из них.

Аренда на длительный срок

Подходит людям, которые не любят лишней суеты, проблем с органами правопорядка, а предпочитают «сдать и забыть». Такой вариант – оптимальное решение для тех, кто надолго уезжает из города: жилплощадь останется под присмотром.

Квартиру на длительное время чаще всего снимают студенты, молодые семьи, мигранты из глубинки или другого региона.

Преимущества долгосрочной аренды:

• Жильцы ответственно относятся к имуществу, вовремя сообщают о неисправностях или поломках (например, сантехники).
• Счета за потребленную воду, свет и газ (при установке счетчика) оплачивают квартиросъемщики.
• Жилплощадь приносит постоянный доход, который легко подсчитывается наперед.

Минусы:

• Арендная плата зависит от средней цены по району. При этом состояние жилплощади и количество мебели не играет определяющей роли.
• Поднять оплату без предварительной договоренности со съемщиками не получится. Согласно нормам законодательства, в случае долгосрочной аренды собственник имеет право увеличивать плату не чаще одного раза в год.
• Есть риск мошенничества со стороны квартирантов: они могут пересдавать жилье посуточно, пригласить родственников.

Совет! Чтобы избежать двусмысленности и недоразумений, при заключении сделки рекомендуется составить договор аренды. В нем прописывается срок найма, размер оплаты, количество проживающих людей, ответственность сторон за порчу имущества.

Посуточная аренда

Стоимость аренды владелец устанавливает самостоятельно: исходя из состояния, обстановки и степени комфорта.

Съемщиками такого жилья становятся командировочные, туристы. Отдельная категория – влюбленные парочки в поисках уединения.

Преимущество у краткосрочной аренды одно: сдавая квартиру посуточно, за месяц вы получаете в несколько раз больше чистой прибыли, чем при долгосрочной аренде.

Недостатки:

• Приходится все время искать новых постояльцев.
• Жилье требуется обставить мебелью, оснастить кухонными и постельными принадлежностями.
• Убирать, менять постельное белье, ремонтировать мебель, краны и прочее вам придется самостоятельно.
• Косметический ремонт приходится делать гораздо чаще.
• Возможны проблемы с соседями из-за шума.

Совет! Записывайте паспортные данные арендаторов, номер мобильного телефона для связи. Берите деньги за весь оговоренный срок вперед – предоплата выступает своеобразной страховкой за возможный ущерб.

Подводим итог

Каждый владелец самостоятельно выбирает, как ему выгоднее сдавать недвижимость. Кому-то лучше раз в месяц встретиться с квартирантами, чтобы забрать деньги. А кто-то предпочитает увеличить доход за счет активной аренды посуточно.

Обратившись в агентство для поиска клиентов, вы снимете с себя часть забот. Еще один вариант – заключить договор с агентством о доверительном управлении недвижимостью.

В этом случае вы будете регулярно получать оговоренную сумму, а все хлопоты по сдаче и поддержании квартиры в хорошем состоянии берет на себя агентство.

Источник: https://www.otvetimpochemy.ru/pochemy_posutochno_sdavat_kvartiru_vygodnee_a_dolgosrochno_luchshe/

Как сдавать жилье в посуточную аренду, чтобы всё было законно

Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.

Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду или внаем, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма.

Если ваша квартира не приватизирована, то есть находится в муниципальной или государственной собственности, вы имеете право сдать ее в поднаем (пп. 2 п. 1 ст. 67 ЖК РФ), однако для этого понадобится письменное разрешение со стороны наймодателя (ст. 76 ЖК РФ), то есть префектуры, муниципалитета или другого органа власти.

Чтобы получить разрешение, нужно заручиться согласием всех, кто зарегистрирован в квартире, и подать письменное обращение к наймодателю с просьбой разрешить заключить договор поднайма.

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. При его заключении стоит руководствоваться нормами главы 35 ГК РФ, которая регулирует правила сдачи внаем жилого помещения.

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения

Обращаем ваше внимание, что это рекомендованная форма, итоговый договор может отличаться.

Договор посуточной аренды (краткосрочного найма) должен содержать следующие пункты:

• паспортные данные сторон;
• описание предмета сделки (адрес и характеристики квартиры);
• суть сделки (наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в краткосрочное пользование для проживания);
• длительность аренды (количество суток проживания) и время сдачи объекта в аренду;
• стоимость аренды за сутки;
• общая сумма платежа за аренду;
• сумма залога и условия его возвращения нанимателю;
• порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи);
• список имущества;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий договора;
• дата заключения и подписи сторон.

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют определённые нюансы:

• Оплата. Многие наймодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде.
• Срок действия и условия пролонгации договора. В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты.
• Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно.
• Оплата коммунальных услуг. Этого пункта в соглашении быть не должно, так как их оплачивает хозяин квартиры (затраты учитываются в плате за наем). Единственное, что стоит прописать в договоре, чтобы избежать сюрпризов, это оплата междугородних или международных телефонных разговоров.

Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Удостоверять договор у нотариуса необязательно. Государственная регистрация ограничения (обременения), возникающего на основании договора найма, тоже не нужна: согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ такое обременение регистрируется только на основании договоров найма, заключенных на срок не менее года.

Источник: https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/arenda/kak-sdavat-zhile-v-posutochnuyu-arendu-chtoby-vsyo-bylo-zakonno/

Бизнес на посуточной аренде квартир

Вы случайно не замечали, что в последнее время особо активизировались торговцы воздухом и инфобизнесмены? Я тут недавно наткнулся на рекламу, где продавался курс — “бизнес на посуточной аренде квартир”.

Нет ну это уже ни в какие рамки не лезет, — подумал я тогда, — надо срочно писать материал на эту тему и выкладывать его в свободный доступ.

Чтобы опубликовать эту заметку, мне потребовалось собрать по крупицам все свои знания воедино. На это ушло немало времени, а потому, надеюсь, работа была проделана не в пустую и статья послужит вам на пользу. Чтобы вы уже сегодня смогли самостоятельно разобраться во всех тонкостях работы бизнеса по посуточной аренде квартир.

Моя история

Будучи студентом мне очень хотелось переехать из общежития на съемную квартиру. Подрабатывая после занятий на автомойке, в надежде найти хороший вариант, я интенсивно начал просматривать объявления о долгосрочной аренде квартир в моем городе.

И вот, спустя какое-то время, на глаза попалась очень хорошая квартира по довольно приемлемой цене. Я созвонился с хозяином и договорился на вечерний осмотр. Скажу так: опрятный ремонт, а также приветливость хозяина подкупают, а потому в этот же день мы заключили договор аренды.

Оплатив первый и последний месяц проживания, а также залог в размере 10 тысяч рублей, я перевез все свои вещи и зажил на широкую ногу в полном одиночестве. Но то ли настолько привык к общажной жизни, то ли заскучал (чтобы вы понимали одно время я даже увлекся мыльными операми)… а потому приходилось все чаще и чаще возвращался к истокам — в общежитие.

Спустя некоторое время мои друзья уже на регулярной основе обращались ко мне за ключами, и таким образом вашему покорному слуге удалось значительно пополнить свой холостяцкий бюджет.

И тут до меня снизошло озарение. Я понял, что квартира пользуется большим спросом, а потому решил бросить работу на автомойке и вплотную заняться субарендой квартир.

Мои первые серьезные клиенты появились буквально в тот же день, когда я разместил объявление о посуточной аренде жилья на avito. Как сейчас помню, это была влюбленная парочка, которая хотела провести ночь наедине друг с другом.

Предварительно я навел порядок, постирал постельное белье, и в ожидании уселся за просмотр очередной серии кармелиты (каюсь!). Долго влюбленных ждать не пришлось. Передав им комплект ключей, и сфотографировав их паспорта, я взял деньги и растворился в темноте лестничной клетки 🙂

На следующее утро принял квартиру, и по новой взялся за уборку. Кстати, в дальнейшем убираться мне приходилось чуть ли ни каждый день, а это, знаете ли, очень утомляет. Короче говоря, я по полной освоил себя в нише клининга, и мог за какие-то полтора-два часа привести помещение в надлежащий вид.

Вот так вот и работал. В серую сдавал чужую квартиру, после занятий наводил порядок, собирал дань и уставшим возвращался в общежитие. Однако, долго так продолжаться не могло…

Как говорится: пока гром не грянет, мужик не перекрестится. Вот и у меня однажды, случилось непоправимое. Клиенты устроили полуночный шабаш, чем потревожили чуткий сон соседей снизу. А те, в свою очередь, вызвали наряд.

Суть разговора была проста: вести дела так, как делал это я ни в коем случае нельзя. Мне очень повезло, что хозяин не осудил меня, а взамен предложил сотрудничество.

— Я все понимаю: дело молодое — хочется заработать. Но прежде чем начинать вести свою деятельность стоило бы обсудить детали со мной.

Я не против того, чтобы ты занимался субарендой, но только если на законных основаниях.

Зарегистрируйся в налоговой как индивидуальный предприниматель, а затем заключим с тобой договор эксплуатации: тариф по оплате я, конечно, увеличу, но зато спать будешь крепче.

— Хорошо, но с чего же мне начать?

— Начни с открытия ИП, а договор, я так и быть, помогу тебе составить.

Вот так и началась моя профессиональная деятельность в сфере посуточной аренды жилья. На протяжении студенческих лет я сдавал одну квартиру и зарабатывал на этом 10-12 тысяч рублей в месяц.

Как только учеба кончилась, и я оказался в свободном плавании, первое что пришло на ум — масштабировать бизнес по субаренде квартир, интересно узнать как? Тогда читайте заметку до конца 🙂

Сперва следует подумать о легализации своего дела, т.е. открыть ИП. Для этого потребуется предоставить пакет документов в налоговую, а также обзавестись кассовым аппаратом.

Выбирать кассовый нужно вдумчиво, с расстановкой. Стоит изучить различные предложения на рынке и просмотреть отзывы покупателей.

Кончено, на этот случай, предусмотрена книга товарных чеков, ваша подпись и индивидуальная печать, но ситуации бывают разные, да и чековая книжка не всегда может оказаться под рукой. Среднерыночная стоимость кассового — 10000 рублей.

Перечень необходимых документов для регистрации ИП:

• Паспорт
• Копия ИНН
• Квитанция за оплату госпошлины — 800 рублей
• Заявление

Где взять объект для работы, если вы не являетесь собственником?

Для большинства начинающих предпринимателей считается нормальным снять квартиру на пару месяцев, и затем втихую сдавать ее посуточно. Однако, я полагаю, что такой подход ошибочный.

Во-первых, потому что посуточная аренда это очень проблемный бизнес. Ответственность за любое чрезвычайное происшествие ложится на ваши плечи. А подобные вещи происходят на регулярной основе — пьянки-гулянки, потасовки, потопы и еще много всего.

Представьте то, как вы будете смотреть в глаза арендодателю, когда схема вскроется. Это еще не говоря о судебных разбирательствах и расходах, которые вы несомненно понесете.

Во-вторых, постоянно скрывать свою деятельность вы не сумеете, и рано или поздно хозяин что-то да заподозрит. В лучшем случае это может закончиться скандалом, а в худшем повесткой и обвинением в нецелевом использовании арендованного помещения.

Выход один — легализовать бизнес. Помните, что налоговики не спят, и в один “прекрасный” день они придут к вам, чтобы проверить все ли у вас в порядке.

Поэтому рекомендую обратиться в юридическое агентство, чтобы корректно составить договор эксплуатации объекта. Данный документ может содержать такие положения, как: оценка и опись имущества (мебель, электроприборы, ремонт и т.д.), порядок оплаты, показания счетчиков и другое.

Какие документы нужны для сдачи квартиры посуточно?

Если у вас в распоряжении всего один объект, то подойдет обычный патент. Однако, в том случае, когда квартир много без открытия ИП не обойтись.

Найти собственника, готового отдать свою квартиру под управление вполне реально. Зависит это от условий, которые вы ему предложите. Например, я большую часть отдаю хозяину, а меньшую оставляю себе (60/40). При этом стараюсь обеспечить полное юридическое сопровождение сделки.

Наиболее эффективный метод поиска — холодные звонки. Номера хозяев квартир можно встретить в объявлениях на avito, в газетах и журналах, в бегущей строке по местному телевидению, и даже услышать по радио. Оптимальный срок эксплуатационного договора — 1 год.

Кстати, стандартный договор аренды жилых помещений может содержать следующие пункты:

1. Предмет договора
2. Права и обязанности наймодателя
3. Права и обязанности нанимателя
4. Порядок оплаты
5. Прочие условия
6. Реквизиты и подписи сторон
7. Приложение

Как выбирать квартиры для работы?

Подбирать объекты следует опираясь на ремонт, внутреннее обустройство и этажность. Основные детали это:

• Мебель
• Посуда
• Газплита
• Холодильник
• Телевизор
• Микроволновка
• Интернет

Обычно хватает не всего, поэтому с владельцем можно заранее договориться о том, за чей счет будут куплены недостающие для работы элементы.

Для коммерции лучше всего подходят квартиры расположенные на первом этаже, поскольку в таком случае ваши клиенты не будут лишний раз беспокоить соседей. Кстати, не забудьте познакомиться с жильцами проживающими на одной лестничной клетке.

Оставьте им свой номер телефона, чтобы при возникновении проблем звонили сразу вам, а не участковому. Иначе есть шанс ночами просиживать в участке вместе с неадекватными клиентами.

Более того, подбирайте жилье находящееся неподалеку от стадионов и учебных заведений. Это обеспечит вас нескончаемым потоком спортсменов и студентов.

• Жила как-то подо мной соседка-бабуля, кнопки на домашнем телефоне которой, по всей видимости, содержали исключительно цифры 0 и 2.
• В очередной раз набирая номер она комбинировала эти кнопки только в порядке возрастания.
• Приходилось ходить и задабривать бедную женщину. А то господин участковый взял за моду будить меня по ночам 🙂

Рентабельность посуточной аренды квартиры

Вопрос, который волнует всех: “сколько можно заработать на посуточной аренде квартир?”.

Стоимость однокомнатной квартиры (в регионах) — 1500 руб/сут. Рабочий месяц — 28 дней.

Если квартира сдается ежедневно, то доход равен 42000 р. Однако, на практике такого не бывает.

Из них 60% (17640-20160 р) полагается собственнику, а 20% персоналу. Нам же остается 5880-6720 р.

Но это еще не все, ведь придется регулярно покупать расходники (полотенца, постельное белье, туалетную бумагу, мыло, освежители воздуха и т.д.) и своевременно платить в налоговую.

В дополнение можно сдавать чужие квартиры на длительный срок (если собственник живет за границей). Тогда ваши обязанности сокращаются до своевременной оплаты услуг ЖКХ, а также ежемесячному перечислению денег.

При этом ставка за ваши услуги не будет превышать 5-10% от ежемесячной квартплаты.

Кому лучше сдавать квартиру в аренду: советы

Чтобы успешно продвигать свой бизнес нужно знать свою целевую аудиторию. Услугами по краткосрочной аренде квартир в основном пользуются:

• Влюбленные парочки
• Командировочные
• Спортсмены
• Студенты
• Молодежь (празднование дней рождения, свадеб и т.д.)
• Иногородние

В самом начале пути придется развернуть мощную рекламную кампанию. Разместить свои услуги можно в рубрике бесплатных объявлений на avito, юле и olx. Кроме того, стоит создать и активно вести группы в соцсетях, а также обратиться к директологу за настройкой контекстной рекламы в директе и adwords.

Можно создать тематический сайт, наполнить его контентом и получать органический трафик из поисковых машин. Проще всего это сделать, если вы ведете свою деятельность в небольшом городе, где конкуренция довольно низкая.

На равне с этим используйте такие сайты, как booking.com и airbnb.com, чтобы повысить приток новых клиентов.

Не забывайте и о таксистах, которые с радостью будут делиться с вами клиентами, если вы предложите им хорошие условия (например, скидки на размещение или отдельную плату).

Сложно сказать сколько денег вы будете вкладывать в рекламу ежемесячно. В среднем на обеспечение заполняемости одной квартиры я трачу от 1000 рублей. Однако, с появлением постоянных клиентов эта сумма может уменьшится в разы.

Масштабирование

Как только вы поймете, что можете взять на себя ответственность за обслуживание нескольких квартир следует подумать о расширении бизнеса.

Возьмите в штат одного диспетчера и увеличьте количество объектов до 5-7. Таким образом оборот вашей компании вырастет до 100-150 тысяч рублей.

Чтобы получать отдачу от своего бизнеса вам потребуется уделять ему большую часть своего свободного времени. Как видите, отдача даже от ряда квартир довольно незначительная, зато есть возможность в достаточной степени автоматизировать процесс.

Плюсы и минусы посуточной аренды помещений

Плюсы:

• Относительно низкий порог входа
• Высокая скорость оборачиваемости денежных средств
• Простой механизм ведения дел
• Наличие понятной регулятивной правовой базы (договор аренды, эксплуатации)
• Расширение коммуникативной базы (появление новых знакомств)
• Автоматизация управления на более поздних этапах

Минусы:

• Низкий уровень доходности
• Полная занятость в течение первого года работы
• Проблемы с соседями
• Ускоренная амортизация мебели, техники, ремонта
• Постоянный поиск сотрудников (текучка кадров)

Вывод

1. В заключении хочу сказать, что бизнес на посуточной аренде квартир подходит тем, кто обладает врожденной стрессоустойчивостью и предприимчивостью.
2. Много денег на этом не заработаешь, однако, выйти на уровень среднестатистической заработной платы по региону, а также частично автоматизировать бизнес вполне реально за год-полтора.

Источник: https://woodalexander.ru/biznes-na-posutochnoj-arende-kvartir-otzyv-o-rabote

Субаренда квартир – доступный способ заработка без собственной недвижимости?

Тема инвестиций очень интересна современным гражданам, особенно молодежи. Но не у всех есть большой стартовый капитал для развития бизнеса. Но значит ли это, что заработать внушительную прибыль с минимальными вложениями невозможно? Нет, если иметь серьезное желание развиваться.

Рынок недвижимости ошибочно считается одним из самых недосягаемых способов получения прибыли. Но и в этой сфере есть возможность заработать с минимумом вложений. Причем для работы не потребуются серьезные знания или особые навыки. Речь идет о субаренде квартир.

Субаренда квартиры – доходный бизнес, строящейся на сдаче арендованной квартиры третьим лицам. Суть идеи заключается в съеме квартиры на длительный срок с последующей ее сдачей в аренду на более короткий промежуток времени (на сутки/на час).

Почему именно субаренда?

Рынок недвижимости довольно устойчив даже в долгосрочной перспективе. Поэтому и работать в этой сфере предпринимателю будет комфортно. Субаренда очень привлекательна из-за наличия у такого бизнеса следующих преимуществ:

• потребуется небольшой стартовый капитал (это позволяет войти на рынок почти всем желающим);
• быстрая окупаемость – от нескольких недель до 1 месяца;
• большие возможности для роста (можно легко увеличить количество сдаваемых квартир и получать еще более высокую прибыль);
• небольшие трудозатраты;
• востребованность предлагаемых услуг (идея субаренды особенно актуальна в крупных и курортных городах);
• не нужны особые навыки для работы в сфере (предприниматель должен быть лишь инициативным и целеустремленным).

Этапы реализации

Но работа в сфере недвижимости потребует постоянного поиска арендаторов. Важно сразу же правильно выстроить рабочий процесс. Реализовывать свою идею нужно следующим образом:

1. Изучение рынка. Проведение мониторинга поможет узнать средние цены в регионе. Это позволит найти квартиру или сразу несколько жилых объектов для субаренды.
2. Заключение договора. Не все арендодатели готовы предоставлять свою квартиру в субаренду. Но о своих намерениях хозяевам сообщить нужно обязательно. Чтобы уговорить их, можно предложить цену чуть выше среднерыночной стоимости.
3. Обустройство квартиры. Можно взять недорогую квартиру и самостоятельно сделать в ней ремонт в счет арендной платы или найти пригодное для жилья помещение. Обязательно нужно будет закупить бытовую технику (чайник, стиральную машинку, утюг, микроволновую печь, холодильник, плиту), посуду, постельное белье, одноразовые средства гигиены, полотенца.
4. Поиск клиентов. На начальном этапе этим можно заниматься самому, а при съеме большого количества квартир обратиться к риэлтору или нанять менеджера.

Но даже отлаженные механизмы работы потребуют дополнительных затрат. Предпринимателю нужно будет следить за порядком в квартире, делать там уборку, вовремя менять белье, проветривать помещение. Необязательно заниматься этим самостоятельно, можно нанять уборщицу или администратора.

Как правильно выбрать квартиру?

Искать квартиру лучше без обращения в риэлтерское агентство. Это избавит от переплаты (за свои услуги такие фирмы берут до 50% от стоимости аренды за месяц).

Своих арендодателей оповестить о желании сдавать квартиру посуточно нужно заранее.

Лучше немного переплачивать за риски владельцев недвижимости, чем жить в постоянном страхе, что они узнают о предпринимательской деятельности и расторгнут договор.

Успех дела во многом зависит от правильности подбора недвижимости. Если это будет непрезентабельная квартира на первом этаже с минимумом удобств, вряд ли удастся найти много желающих снять ее.

Посуточная аренда предполагает предоставление всех необходимых удобств для проживания. Именно поэтому важно выбрать район с развитой инфраструктурой.

Это необязательно должен быть центр города, но поблизости должны находиться:

• остановки общественного транспорта;
• магазины;
• ТЦ;
• развлекательные центры.

Близость железнодорожных вокзалов и автовокзалов поможет привлечь гостей города, приехавших на пару дней. Важно определиться с целевой аудиторией еще до начала поисков подходящей квартиры. Например, студенты будут снимать жилье вблизи университета, а командировочные сотрудники предпочтут найти недвижимость рядом с работой. Ориентироваться при выборе квартиры можно на следующие категории:

• туристы;
• командировочные;
• бизнесмены, приехавшие в город на несколько дней;
• молодые пары, не имеющие возможности жить в собственной квартире.

Обязательно нужно учитывать и потребности будущих арендаторов. Опрятная квартира с хорошей мебелью, ремонтом и бытовой техникой – идеальный вариант. Наличие интернета и телевизора станет дополнительным плюсом. Сегодня люди предпочитают снимать квартиры-студии, поэтому такой вариант следует рассматривать в первую очередь.

Как искать клиентов?

Поиск клиентов для посуточной аренды – пожалуй, самое трудоемкое занятие. Причем заниматься им придется на протяжении всего времени работы. Поэтому определиться с каналами продвижения своих услуг нужно заранее. Наиболее действенными в сфере посуточной сдачи квартир в аренду являются следующие методы:

• размещение объявлений в местных газетах;
• расклейка листовок (вблизи вокзалов, университетов, в центре города);
• реклама на асфальте (даст больший эффект, если наносить телефон с описанием услуг вблизи остановок);
• размещение объявлений на специализированных досках, международных порталах (обязательно нужно прикладывать к ним фотографии, максимально подробно описывать перечень предоставляемых удобств, стоимость);
• размещение объявлений в тематических группах в социальных сетях;
• контекстная реклама;
• создание собственного сайта.

Два последних способа продвижения имеет смысл использовать при наличии 5–10 квартир, сдаваемых в субаренду.

При заселении можно уточнять у клиентов, как именно они узнали о сдаче квартиры в аренду. Так можно выявить наиболее эффективные формы рекламы.

Риски, связанные с бизнесом на субаренде квартир

Любая форма предпринимательства сопряжена с определенными рисками. Есть свои подводные камни и в бизнесе на субаренде квартир:

• финансовые потери (по закону оставить себе копию паспорта клиента, заселившегося в квартиру, предприниматель не может, а искать его в случае порчи или кражи имущества по другим документам будет проблематично, тогда придется брать возникшие расходы на себя);
• необходимость постоянных вложений (в продвижение, обслуживание помещений);
• работа с разными клиентами (кто-то будет спокойно проводить время в квартире, а кто-то может устроить шумную вечеринку с последствиями в виде разбитой посуды, испорченной бытовой техники);
• вероятность простоя.

Если бизнесмен хочет обезопасить себя, ему следует застраховать имущество. Не лишним будет сделать пункт в договоре посуточной аренды о том, что клиенты несут материальную ответственность за порчу имущества.

Подсчет финансовых результатов

Для начала работы в сфере субаренды человеку требуется хотя бы минимальный начальный капитал. В эту сумму следует включить:

• арендную плату хотя бы за 2 месяца (25 000 рублей в среднем вместе с коммунальными платежами);
• покупка белья, посуды (10 000 рублей);
• реклама (5 000 рублей – самый минимум).

Получается, что 55 000 рублей – сумма стартового капитала, если клиент начинает с субаренды одной квартиры. Арендная плата может варьироваться в зависимости от региона. В городах-миллионниках она может достигать 20 000 – 30 000 рублей.

Ежемесячные же затраты в стандартном российском городе с населением в 300 000 – 600 000 человек будут составлять 15 000 рублей (оплата аренды, коммунальные платежи, бытовые принадлежности).

За сдачу квартиры в аренду на сутки можно получить от 1 000 до 2 500 рублей в зависимости от состояния жилья и удобств. Для расчетов возьмем усредненное значение – 1 500 рублей.

Несложно посчитать, при каком уровне загруженности клиент будет нести убытки, выйдет в ноль или начнет получать прибыль:

• сдача квартиры в течение 10 дней позволит окупить затраты за текущий месяц;
• максимальный размер дохода – 46 500 рублей за 100% заполняемость при условии, что в месяце 31 день.

С учетом затрат за месяц можно заработать 31 500 рублей. Но в сфере недвижимости заполняемость квартир с посуточной аренды обычно не превышает 80%. Это значит, что можно рассчитывать на доход в 37 000 рублей. Тогда чистая прибыль составит 22 000 рублей.

Чем больше будет квартир, тем большую прибыль получит предприниматель. Но в этом случае придется прибегнуть к найму персонала – риэлтор, уборщица. Возрастут и затраты на рекламу.

При работе сразу с несколькими квартирами лучше искать их в одном районе. Так будет проще следить за ними, приводить в порядок и привлекать клиентов.

Альтернативные варианты

При наличии серьезного капитала можно избавиться от идеи субаренды и рассмотреть более прибыльные варианты. Например, сдача в аренду собственной квартиры, приобретенной на свои деньги или взятой в кредит.

Можно вложить средства в недвижимость на стадии строительства, что позволит сэкономить.

Вариантов выгодных и надежных инвестиций в сфере недвижимости масса, и все же, субаренда считается сегодня наиболее перспективной для людей с небольшим стартовым капиталом и отсутствием опыта.

Источник: https://pravila-deneg.ru/investicii/subarenda-kvartir-prostoj-i-dostupnyj-sposob-investicij-dlja-nachinajushhih