Перепланировка нежилого помещения: согласование и как узаконить в 2020 году

Чтобы получить разрешение на перепланировку нежилого помещения, нужно собрать целый пакет разрешительной документации. Когда здание перестраивается незаконно, то есть отсутствуют необходимые документы, к собственнику применяются штрафные санкции.

Переобустраиваться могут нежилые помещения в коммерческих строениях или жилых домах. Во многих городах страны, а особенно в Москве, первые этажи в многоквартирных домах часто отводятся для коммерческих целей. Перед тем как приступать к проведению работ, нужно согласовать свои действия в соответствующих инстанциях, другими словами, узаконить перепланировку.

Уточним, что если при перепланировке нежилого помещения в жилом доме не будут затрагиваться опорные конструкции, получить разрешение гораздо проще. По Градостроительному кодексу, такую перепланировку даже не нужно узаконивать. Давайте разберёмся в конкретных ситуациях.

В каких случаях нужно разрешение?

Перепланировка помещений подразумевает проведение внутренних работ: перенос коммуникаций, увеличение или уменьшение числа комнат и другие аналогичные работы. Можно выразиться проще, перепланировка – это внесение конструктивных изменений в исходный план строения.

Необходимо уточнить, что перепланировка бывает разной.

Если работы проводятся с целью улучшить помещение, не затрагивая при этом несущих опор, инженерных коммуникаций и сохранится общее функциональное предназначение помещений, то получать разрешение в органах надзора нет необходимости. В Градостроительном кодексе об этом говорит статья 51 пункт 4.4. В иных случаях, разрешение необходимо в обязательном порядке.

В многоквартирном доме, для нежилых помещений, могут проводиться следующие работы:

• прорубание новых окон или дверных проёмов;
• перенос коммуникаций и расположения комнат;
• увеличение или уменьшения метража;
• ликвидация помещений, упомянутых в техпаспорте здания.

Все приведённые случаи требуют согласования в уполномоченных инстанциях. В противном случае, это будет незаконная перепланировка, которая влечёт за собой определённую законодательством ответственность.

По завершении работ по перепланировке, проводится оформление технического плана строения и ставятся в известность органы Кадастрового учёта. Вносятся соответствующие изменения в сведения ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости), владельцу выдаётся новый техпаспорт помещения с внесёнными поправками.

Кроме этого, изменения будут занесены в Росреестр и ЕГРП (Единый Госреестр прав на недвижимое имущество). После этого, собственник получает новое свидетельство Госрегистрации права, где будут указаны новые данные.

Учтите, что в многоквартирных домах недопустимы работы, после которых будет ограничен доступ к инженерному оборудованию и коммуникациям. Кроме того, практически во всех многоквартирных домах есть нежилые помещения, которые состоят на учёте в штабе гражданской обороны. Проведение каких-либо работ в упомянутых помещениях без согласования категорически запрещается.

Проведение незаконной перепланировки повлечёт за собой штраф и гражданскую ответственность. Теперь поговорим о том, как документально заверить перепланировку нежилого помещения.

Порядок оформления документов

Оформление необходимых бумаг на переоборудование помещений в жилом доме, в многоквартирном доме или нежилом здании состоит из нескольких этапов.

1.  Владелец помещения, в котором будут проводиться работы, начинает с оформления заявление, где указываются причины перепланировки. Заявление отправляется по адресу отделения технической инвентаризации. После чего приходит сотрудник этой организации и ставит отметку в кадастровый и техпаспорт помещения.
2. Затем собственник отправляется в органы государственной регистрации и получает свидетельство, подтверждающее право владения объектом недвижимости, в котором будет проводиться работы. Документ выдаётся на основании отметок, сделанных сотрудником службы техинвентаризации.

В случае, если объект недвижимости входит в сферу интересов муниципальных властей, согласование на проведение работ получают по следующей схеме: оформление заявления в отделе архитектуры города. К заявлению нужно приложить все имеющиеся документы.

Согласование перепланировки в отделе архитектуры обычно занимает 30 календарных дней. По истечении этого срока, собственник получает отказ или одобрение на проведение работ. Во втором случае, составляется заявление в отдел технической инвентаризации.

Необходимо уточнить, что при переоборудовании помещений в многоквартирных домах, нужно заручиться разрешением санэпидемстанции. Это необходимо в том случае, если при проведении работ в жилом доме или в нежилом здании затрагиваются санузлы и канализация.

В том случае, если перестраиваемое помещение находится в нежилом здании, документальное оформление работ начинается с составления проектной документации. Здесь должны быть отмечены монтируемые и демонтируемые перегородки, места прорубания новых оконных и дверных проемов и новое расположение инженерных коммуникаций.

Согласование проектного документа производится в уполномоченных органах надзора. После утверждения, оформление разрешительных документов проходит по описанной выше схеме.

Необходимый пакет документов

Чтобы узаконить перепланировку, нужно подготовить:

• письменное заявление владельца;
• нотариально заверенные копии документов, подтверждающих права собственности или аренды;
• заверенные нотариусом копии документов, подтверждающих учреждение предприятия;
• согласие жильцов (если перепланировка проводится в многоквартирном доме), эксплуатационной или управляющей компании, в чьём распоряжении находится здание. Учтите, что письменное оформление этого документа обязательно! Он подтверждает, что противников перепланировки помещений, среди других собственников нет;
• копии выписок из технического паспорта и поэтажный план здания. Без этих бумаг, узаконить перепланировку не получится. Необходимые документы получают в БТИ. Они выдаются по первому требованию собственника.

Незаконная перепланировка: ответственность

Если работы проводятся без согласования с соответствующими органами, это называется незаконная перепланировка. Этот факт может быть установлен надзорными органами и после проведения работ.

В случае установления незаконных работ по сносу несущих конструкций, переносе межкомнатных перегородок или инженерных коммуникаций, для собственника наступает административная ответственность. Обычно, это денежный штраф.

Физическое лицо штрафуется на сумму в 2 000-2 500 рублей (статья 7.2 п.2 КОАП РФ). Для юридических лиц штраф может доходить до 50 000 рублей (статья 7.22 КОАП РФ).

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/razreshenie-na-pereplanirovku.html

Перепланировка нежилого помещения

Далеко не все представители бизнеса имеют возможность сразу купить или арендовать идеальное офисное или другое коммерческое пространство, полностью адаптированное для выполнения поставленных задач.

Намного чаще приходится выбирать максимально доступные помещения и заниматься их благоустройством. Во многих случаях возникает необходимость перепланировки, а такие работы надо обязательно проводить по всем правилам и согласовывать изменения с государственными органами.

В рамках сегодняшней статьи мы поговорим о том, когда нужно получать разрешительные документы, и как происходит процедура согласования перепланировки в жилых и нежилых помещениях.

Распространенные варианты изменений

На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много.

Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения.

Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.

Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.

Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.

Перепланировка, переустройство или реконструкция

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения.

Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Когда нужно согласование: что говорит законодательство?

Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:

1. площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;
2. планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;
3. есть необходимость убрать или переместить двери и окна;
4. планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;
5. одно большое помещение переделывается в несколько небольших;
6. нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;
7. необходимо перенести санитарное помещение;
8. предполагается изменение конструкции потолка и пола;
9. требуется подключить коммуникационные сети;
10. планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации.

Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты.

Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

Квалификация изменений

Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции  затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.

Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.

Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.

Упрощенная процедура: получение документов и регистрация изменений

Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.

За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности.

Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.

Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением.

Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение.

В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.

После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения.

Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.

Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки.

Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников  квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию.

Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт.

Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Заключение

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Источник: https://novostroev.ru/other/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshcheniya/

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.

Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.

Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

• в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
• на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

• с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
• со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
4. остекление лоджий и балконов;
5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах.

В конце 2018 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений.

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов:

• заявление о переустройстве или перепланировке;
• копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
• проект переустройства или перепланировки;
• технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения.

Отказ в согласовании

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

1. были представлены не все документы;
2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией.

По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

• внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
• планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
• планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы.

В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке.

Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilyih-pomeshheniy

Согласование перепланировки нежилого помещения

Всегда ли требуется согласовать перепланировку?

На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:

• текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
• графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.

Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.

Этого требуют следующие случаи:

• снос или возведение перегородок, формирование проемов;
• манипуляции с несущими конструкциями;
• перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
• изменение других инженерных систем помещения;
• объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.

Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.

Как правило, существенным признается любое вмешательство в конфигурацию помещения. Таким образом, если есть сомнения по этому поводу, следует проконсультироваться в БТИ или жилищной инспекции по территории.

Законодательство 2019 года

Если говорить о том, как следует согласовывать перепланировку нежилого помещения, то нормативная база по данному вопросу все еще не структурирована. Нужные правила придется искать в следующих актах:

• главе 4 Жилищного кодекса РФ (если помещение находится в многоквартирном доме);
• административных регламентах города (если речь идет об офисном, торговом или ином нежилом здании).

В конце 2018 года в ЖК были внесены изменения, которые распространили его применение не только на квартиры, но и на нежилые помещения в МКД. Таким образом, теперь перепланировка магазинов, ателье, парикмахерских и других помещений, расположенных на первых этажах МКД, также регулируется Жилищным кодексом.

Однако ознакомиться с местным административным регламентом, разработанным под согласование перепланировок, собственнику следует в любом случае. Данный акт не только уточняет общие положения федерального законодательства, но и устанавливает конкретные требования к документам, порядку действий и срокам предоставления услуги.

Список документов

Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):

1. Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
2. Паспорт заявителя.
3. Устав (если заявитель — фирма).
4. Доверенность (если заявление подает представитель).
5. Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
   • к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
   • ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
6. Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
7. Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
8. Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
9. Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.

Если помещение расположено в МКД, в большинстве случаев этого комплекта бывает достаточно. Для офисных же и торговых зданий федерального регламента не существует. При этом стоит учесть, что административные регламенты на местах могут потребовать дополнительно заключение СЭС, Ростехнадзора и МЧС о соответствии проекта санитарно-гигиеническим, техническим и противопожарным правилам.

Особенности согласования перепланировки в жилом доме

Строже всего закон относится к согласованию перепланировки нежилого помещения в жилом доме. Если кафе, ателье, магазин, аптека, парикмахерская, стоматологический кабинет или любое другое коммерческое помещение находится в МКД, в некоторых случаях требуется организовать общее собрание жильцов по вопросу допустимости перепланировки.

Без этого не обойтись, если в ходе переустройства намечается использование общего имущества:

• крыши;
• зоны лестничной клетки, подъезда;
• общего тамбура;
• подвала и т. д.

По итогам собрания следует взять у председателя или секретаря протокол.

Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД отличается еще и тем, что проект не требуется передавать на экспертизу в Роспотребнадзор, технадзор или пожарным. Перечень документов, указанных в ст. 26 ЖК, является закрытым, заключения же указанных ведомств в него не входят.

Более того, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК, можно не представлять в этом случае и другие документы (администрация запросит их самостоятельно):

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие бумаги;
• техпаспорт;
• заключение отдела по охране исторических и архитектурных памятников.

Порядок действий

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:

1. Собрать пакет необходимых документов.
2. Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
3. Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
4. Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
5. Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.

ВАЖНО! Согласование — бесплатная процедура. Уплачивать госпошлину не нужно.

Особенности согласования в нежилом здании

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании может отличаться от приведенного выше. Правовая регламентация переустройства таких помещений на федеральном уровне отсутствует, однако собственникам помещений, расположенных в торговых центрах, коммерческих зданиях, гостиницах и других нежилых объектах недвижимости, нужно учесть следующие моменты:

1. Если перепланировкой занимается арендатор, потребуется письменное согласие собственника объекта на производство работ.
2. Проект перепланировки нужно отдать на экспертизу в надзорные ведомства (СЭС, МЧС, Ростехнадзор).
3. Если специального регламента по узакониванию нет, то согласование заключается в осмотре здания до и после перепланировки и выдаче сотрудником БТИ нового техпаспорта с изменениями.
4. Внесением изменений в ЕГРН (Росреестр) собственник занимается самостоятельно.

ВНИМАНИЕ! Перед согласованием перепланировки рекомендуется проконсультироваться с чиновниками местной администрации.

Причины отказа

Отказать в согласовании перепланировки могут, если:

• документы представлены не в полном комплекте;
• по межведомственному запросу пришел отрицательный ответ;
• документы поступили в ненадлежащий орган;
• проект перепланировки не соответствует требованиям закона.

Предотвратить отказ поможет внимательный сбор документов. Действующий административный регламент можно посмотреть на стендах местной администрации (префектуры). Там же сотрудники соответствующего отдела дают консультации по комплектности документов.

Отказ выдается заявителю в письменном виде. Как и любое другое решение административного органа, его можно обжаловать в судебном порядке. Правда, делать это имеет смысл только тогда, когда отказ вынесен явно незаконно. В иной ситуации лучше исправить недостатки и подать документы повторно.

Узаконивание самовольной перепланировки

Если перепланировку уже провели, а документы вовремя не получили, ремонт считается незаконным. По общему правилу собственник такого помещения должен привести его в прежний вид в соответствии с документами технического учета. Однако он может также попросить узаконить перепланировку по факту.

Для этого в районный суд подается исковое заявление о сохранении помещения в новом виде. К заявлению нужно будет приложить проект перепланировки и другие документы, свидетельствующие о соблюдении норм закона.

Главной задачей истца в процессе будет доказать, что перепланировка:

• соответствует санитарным, техническим и пожарным требованиям;
• не нарушает прав третьих лиц;
• не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих.

Также следует знать, что незаконная перепланировка влечет наложение административного штрафа.

Итак, вмешательство в конфигурацию нежилого помещения требует предварительного согласования в органах власти.

Собственнику или арендатору при этом нужно собрать определенный комплект документов, представить их в администрацию города и получить письменное решение.

Источник: https://nsovetnik.ru/pereplanirovka/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilogo-pomesheniya/

Перепланировку и реконструкцию жилого помещения необходимо узаконить

В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области разъяснили вопрос о проведении перепланировки объекта недвижимости жилого назначения.

Один из вопросов, который часто задают южноуральцы специалистам Управления Росреестра по Челябинской области, касается перепланировки жилого помещения.Вопрос серьезный, поэтому подходить к его решению владельцу необходимо со всей серьезностью.

Первый шаг – это согласование проведения перепланировки с администрацией органа местного самоуправления, на территории которого находится данное жилое помещение.

Для этого надо представить заявление о переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы и проект перепланировки. Производить работы можно только после получения положительного решения.

Конечный этап должен удостоверяться актом приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию, который является основанием для подготовки кадастровым инженером технического плана помещения.

Сведения об объекте, в котором была проведена перепланировка, должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В этих целях необходимо представить в регистрирующий орган через многофункциональный центр (или в электронном виде через портал Росреестра) заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимого имущества и технический план. Госпошлина в данном случае не взимается.

Она осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.Кроме того, еще потребуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение реконструкции.

По ее завершении необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После реконструкции должны быть внесены изменения в сведения о кадастровом учете данного объекта недвижимого имущества на основании технического плана объекта.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/pereplanirovku-i-rekonstruktsiyu-zhilogo-pomeshcheniya-neobkhodimo-uzakonit/?contrast=N

Перепланировка нежилого помещения: порядок согласования

Изменение нежилого помещения требует согласования перепланировки у местных властей. Также можно узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения. Как оформить необходимые документы, куда обращаться для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме – читайте в настоящей статье.

Что такое перепланировка нежилого помещения по ЖК РФ

В силу основного жилищного закона при перепланировке помещения изменяется его конфигурация. Такие перемены требуют внесения изменений в технический паспорт коммерческой недвижимости.

Стоит обратить внимание на то, что с недавнего времени вопросы перепланировки нежилого помещения в жилом доме стали регулироваться Жилищным кодексом РФ. В декабре 2018 года был принят новый закон, которым были внесены изменения в статьи 25-29 ЖК РФ, которые ранее относились только к жилым помещениям.

При производстве следующих работ потребуется соблюсти порядок перепланировки нежилого помещения:

• перенос или разборка перегородок;
• перенос или устройство дверных проемов;
• перенос или устройство новых санитарных узлов;
• изменение размеров оконных и дверных проемов;
• переоборудование существующих тамбуров или устройство новых тамбуров.

Согласование перепланировки нежилого помещения: куда и когда обращаться

Прежде чем проводить соответствующие работы, необходимо обратиться в специализированную компанию, которая составит проект перепланировки. Затем необходимо собрать все документы, установленные законом, и обратиться к местным властям.

В каждом регионе орган, осуществляющий согласование, может называться по-своему. Так, например, перепланировка нежилого помещения в Москве происходит через Государственную жилищную инспекцию Москвы, а в Санкт-Петербурге данным вопросом занимается Администрация района Санкт-Петербурга. Бумаги можно подать как непосредственно чиновникам, так и через МФЦ по месту нахождения помещения.

Согласно закону для согласования перепланировки сначала необходимо получить соответствующие решение властей, позволяющее проводить соответствующие работы, а уже затем проводить их.

Если же работы были проведены еще до обращения к местным властям, то также можно будет согласовать изменения. Но сделать это будет намного сложнее. Скорее всего, без судебного разбирательства уже не обойтись.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения: какие документы нужны?

Для получения разрешительной документации на изменение коммерческого помещения необходимо предоставить следующие документы:

• заявление (скачайте форму заявления на перепланировку);
• документы на собственность (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП, договор купли-продажи или иной договор, документ о переходе праве собственности);
• проект перепланировки;
• протокол собрания собственников дома (о нем мы пишем здесь), в котором будет выражено согласие всех собственников на проведение работ (если в результате перепланировки будет присоединено общее имущество к перепланируемому коммерческому помещению);
• технический паспорт коммерческой недвижимости;
• заключение чиновников о допустимости перепланировки, если помещение находится в доме – памятнике архитектуры, истории или культуры.

Обратите внимание! Некоторые документы можно не предоставлять, если сведения о нежилом помещении есть в ЕГРП – документы на собственность, технический паспорт и заключение органа культуры, архитектуры и истории.

После передачи документов вам должны выдать расписку, в которой будут указаны поданные документы и срок выдачи разрешения на проведения работ.

По закону согласование перепланировки нежилого помещения не должно затягиваться дольше, чем на 45 дней. Если подаете документы через МФЦ, то срок может увеличиться на несколько дней.

О том, что перепланировка проведена, будет принят акт приемочной комиссией. Данный документ чиновники направят в Росреестр, где будут зарегистрированы произведенные изменения.

Незаконная перепланировка нежилого помещения: как узаконить?

В силу закона под незаконной перепланировкой понимаются работы по изменению помещения, проведенные в следующих случаях:

• без разрешения местных властей;
• работы проведены с нарушением проекта, представленного на согласование чиновникам.

Если работы были проведены с нарушением, то их можно узаконить при соблюдении следующих условий – проведенная перепланировка не угрожает здоровью жителей и не нарушает их интересов.

В законе отмечено, что узаконить такую перепланировку нежилого помещения можно через суд.

Тем не менее, встречается судебная практика, на основании которой можно сделать вывод о том, что суды нередко отказывают в сохранении нового варианта коммерческого помещения по причине отсутствия решения местных властей об отказе в согласования перепланировки.

Поэтому, чтобы не получить такой результат в суде, рекомендуем изначально попытаться узаконить самовольную перепланировку у местных властей, а в случае отказа уже обращаться в суд.

Приведем несколько примеров из судебной практики, когда собственники пытались узаконить самовольную перепланировку нежилого помещения.

Пример 1. Исполком отказал в согласовании, так как посчитал, что он не уполномочен согласовывать самовольную перепланировку.

Компания обратилась к местным чиновникам, чтобы получить разрешение на уже выполненные работы. Но власти отказали, указав, что у них отсутствуют полномочия по согласованию самовольной перепланировки.

Но суд встал на сторону собственника коммерческой недвижимости и отметил, что жилищным законодательством отнесено к компетенции органов местного самоуправления согласование перепланировки, и там отсутствует оговорка о недопустимости выдачи разрешения на самовольную перепланировку (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.02.2019 года № Ф06-42753/2018).

Пример 2. Собственник получил отказ в иске об узаконивании перепланировки нежилого помещения, так как не обращалась за согласованием к местным властям до подачи иска.

Компания обратилась в суд с иском к местной администрации о сохранении самовольно переоборудованного коммерческого помещения. Но суд отказал в иске, так как организация избрала неверный способ защиты права.

А именно, суд отметил, что истец не предоставил доказательств обращения к местным чиновникам и принятие ими отказа в согласовании перепланировки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.10.2016 года по делу № А75-1380/2016).

Пример 3. Собственник коммерческой недвижимости пытался через суд сохранить перепланированное помещение, но получил отказ, так как предыдущий собственник не получил согласия всех собственников на проведение работ.

Компания купила у гражданина помещение, которое ранее было изменено с разрешения местных властей. Но впоследствии данное разрешение было отменено в судебном порядке по инициативе других собственников, которые не давали своего согласия на перепланировку.

Суд отказал организации в иске, так как в ходе перепланировки была добавлена входная группа с козырьком, предполагающая присоединение к нежилому помещению общего имущества. Соответственно, необходимо было получить согласие всех собственников (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2017 года по делу № А41-21048/2016).

Порядок действий при перепланировке

Итак, порядок действий при согласовании перепланировки нежилого помещения будет выглядеть следующим образом:

1. Подготовка проекта перепланировки (нужно обратиться в компанию, которая имеет членство в СРО).
2. Проведение собрания собственников дома/здания – если будет присоединяться общее имущество.
3. Сбор необходимых документов (технический паспорт можно получить в БТИ, выписку из ЕГРП в Росреестре).
4. Обращение к местным властям или в МФЦ с пакетом документов.
5. Получение разрешения на проведение перепланировки (не более 45 дней).
6. Проведение работ.
7. Обращение к местным властям с целью приемки проведенных работ и оформления акта приемочной комиссии.
8. Чиновники направят акт в Росреестр.

Источник: https://mrcoach.ru/yuridicheskie_voprosy/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya-poryadok-soglasovaniya/

Узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения

Собственники нежилых помещений в настоящее время все чаще выполняют перепланировку и реконструкцию. Популярность подобных работ объясняется тем, что они позволяют существенно улучшить функциональные и эксплуатационные характеристики коммерческих заведений, а также крайне положительно влияют на успешность и прибыльность бизнеса.

Если нужно перестроить здание, владелец должен выполнить работы в полном соответствии с существующим законодательством, которое требует предварительного проектирования и согласования реконструкции с ответственными службами.

В этом случае владельцу придется узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения постфактум.

Когда требуется согласование перепланировки

В современном законодательстве содержатся понятия перепланировки и реконструкции, а также представлен перечень ремонтных работ, которые запрещено выполнять без получения разрешений ответственных органов. Собственнику обязательно потребуется согласование перепланировки, если она предполагает:

• перенос «мокрых» зон и санитарных помещений;
• создание дополнительных стен и перегородок;
• расширение старых и создание новых проемов;
• создание дополнительных входных групп;
• демонтаж, перенос и создание новых лестниц;
• изменение установленных в здании инженерных коммуникаций: электроснабжения, вентиляции, отопления и других;
• замену установленного в здании оборудования на новое, более современное и функциональное.

Если владелец объекта не хочет тратить время на разработку проектов перепланировки жилых и нежилых помещений, на согласование проектных решений с ответственными службами, он должен отказаться от внесения кардинальных изменений в конфигурацию помещений и довольствоваться ремонтными работами, которые допускаются к исполнению без предварительного утверждения.

Без согласованного проекта в здании можно:

• выполнить косметический ремонт;
• заменить установленное оборудование на аналогичное;
• заменить мебель;
• заменить отдельные элементы инженерных коммуникаций.

Другими словами, без согласования разрешено менять интерьер объектов, но не их конструктивные особенности.

Где узаконить выполненный капремонт?

Собственники иногда выполняют перепланировку без предварительного согласования, руководствуясь соображениями экономии. В результате они получают в пользование здания, с которыми невозможно будет провести никаких юридических действий. Чтобы это исправить, нужно узаконить выполненный ремонт.

Капремонт в отдельно стоящих нежилых помещениях согласовывают и узаконивают с Межведомственной комиссией, в состав которой входят профессиональные специалисты разного профиля.

Сотрудники комиссии обладают достаточной квалификацией и опытом, чтобы грамотно оценить выполненный ремонт или проектную документацию, сделать вывод о том, как проведенные в здании мероприятия влияют на несущие конструкции и не представляют ли они опасности для пользователей.

Существует два варианта узаконивания — в административном порядке и через суд. Административный порядок осуществляется в течение следующих этапов:

1. Обращение в БТИ для получения старого техпаспорта объекта и создания планов с актуальной информацией о планировке, конструкции и инженерии помещений.
2. Вызов проектировщиков с допусками СРО, чтобы они изучили ремонт и составили техническое заключение, которое должно подтверждать соответствие перепланировки современному законодательству.
3. Обращение в Межведомственную комиссию. Собственник предоставляет инспекторам пакет документов на узаконивание, после чего обеспечивает сотрудникам комиссии доступ на объект, чтобы они могли изучить ремонт и сделать вывод о его законности.
4. Получение принятого Межведомственной комиссией решения. Если специалисты не обнаружат в ремонте недостатков, способных негативно сказаться на функциональных качествах здания, они выписывают собственнику штраф, после оплаты которого владелец может получить акт о законности перестройки.

Внесение изменений в планы БТИ. Имея документы от Межведомственной комиссии об оплате штрафа и о законности перестройки, собственник может обратиться к инженерам БТИ, чтобы они зафиксировали новые характеристики объекта в его техническом паспорте.

Если по результатам исследования нежилого объекта собственника сотрудники Межведомственной комиссии сделают вывод о несоответствии ремонта нормам законодательства, они обяжут владельца устранить последствия перестройки за свой счет. В этом случае можно попробовать узаконить капремонт через суд, подав соответствующий иск и приложив к нему документы, подтверждающие высокое качество проведенных в здании мероприятий и их соответствий законодательству.

В целом качественный ремонт обычно можно узаконить и в административном порядке, но штрафных санкций от инспекторов в этом случае избежать не удастся. Именно поэтому специалисты рекомендуют выполнять перепланировку нежилого помещения с изменением габаритов здания грамотно и после получения разрешений.

Для определения стоимости перепланировки можно воспользоваться калькулятором.

Источник: https://energy-systems.ru/main-articles/pereplanirovka-i-soglasovanie/8720-uzakonit-pereplanirovku-otdelno-stoyaschego-nezhilogo-pomescheniya