Признание права собственности на самовольную постройку в 2020 году: ГК РФ, документы и последствия

Процесс узаконивания самовольной постройки имеет множество сложных процедур. Для того чтобы осуществить это правильно, нужно соблюдать некоторые важные условия. При необходимости рассматривать споры о признании права собственности на самовольную постройку, следует учитывать, что относительно нынешнего законодательства, основания возникновения права собственности разграничиваются в силу приобретательной давности.

Это зафиксировано в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации. К тому же, основания разграничиваются и в связи с тем, что осуществляется самовольное строительство. Подтверждение этому можно найти в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права собственности на самовольную постройку в 2020 году

Для начала нужно сформулировать понятие «самовольная постройка». В первую очередь, это может быть любое строение или иное недвижимое имущество, которое было сооружено на определенном земельном участке, что не отводится для этих целей по действующему законодательству.

Также постройку на этом земельном участке могут запрещать и другие правовые акты. Практика показывает, что сооружения могут быть возведены без необходимых для этого разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных правил и норм.

К тому же, если лицо осуществляет самовольную постройку, у него нет возможности получить на нее право собственности. Лицо не может распоряжаться недвижимостью.

К примеру, не может сдавать ее в аренду, дарить, продавать или совершать иные сделки. Подобные постройки подлежат снесению только за счет лица, которое осуществило ее возведение. Исключением является пункт 3 статьи 222 ГК. Право собственности можно установить только в судебном порядке или, в предусмотренных законом случаях, в ином установленном законом порядке.

К тому же, здесь присутствуют свои особенности. В постоянное (бессрочное) владение постройку получит тот, на чьем земельном участке она возведена. Однако, в этом случае, предполагаемый владелец обязан компенсировать стоимость постройки осуществившему ее лицу. Сумму устанавливает судебный орган.

Существуют ограничения, при которых самовольную постройку могут не признать за указанным лицом. Если в случае сохранения этой недвижимости, она будет нарушать права и охраняемые законом интересы, а также будет создавать угрозу для жизни или здоровья граждан, то это не должно быть признано.

Если же лицо (юридическое или физическое), которое не является собственником, но добросовестно и в рамках действующего законодательства владело подобной постройкой на протяжении 15 лет или же другим имуществом на протяжении 5 лет, то оно приобретает право собственности на это недвижимое имущество. То есть появляется приобретательная давность.

К тому же, это же лицо имеет право на защиту недвижимого имущества от третьих лиц, которые не являются собственниками или же не имеют документального подтверждения на владение им. Это возможно осуществлять и до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности.

Если лицо ссылается на давность владения, у него присутствует возможность прибавить все время владения, на протяжении которого этой постройкой владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Право собственности на постройку, которая была нелегально возведена, может быть получено в связи с приобретательной давностью лицом, которое непрерывно, открыто и добросовестно владело недвижимостью, как своей собственной, на протяжении 15 лет.

При этом существует условие, которое нельзя нарушать. Подобная нелегальная постройка не должна создавать угрозу для здоровья и жизни граждан, проживающих или находящихся рядом.

За индивидуальным предпринимателем остается право обратиться в суд для установления факта непрерывного, добросовестного и открытого владения этой незаконной постройкой, как своим недвижимым имуществом, в течение срока приобретательной давности.

К примеру, гражданин выкупил жилой дом в 1988 году и вступил во владение им. Продавец возвел его еще в 1984 году на предоставленном для этого земельном участке. Однако постройка осуществилась без утвержденной проектной документации и сбора всех необходимых для этого разрешений.

Сейчас же, этот гражданин является зарегистрированным, как индивидуальный предприниматель. Поэтому он использует данную недвижимость в предпринимательских целях, а именно осуществляет торговлю.

Следует отметить, что процесс покупки на основании договора купли-продажи включал в себя и покупку земельного участка, на котором располагался спорный объект.

• Именно поэтому за гражданином оставалось право обратиться к органу, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для того, чтобы подать заявление о государственной регистрации права собственности на эту постройку.
• В связи с тем, что эта постройка была возведена без соблюдения всех необходимых разрешений, государственный орган отказывает индивидуальному предпринимателю в регистрации права собственности.
• Решение суда первой инстанции выглядело следующим образом – «В удовлетворении заявления было отказано, так как эта недвижимость была квалифицирована, как спорный объект, который относится к самовольным постройкам, потому что был возведен без соответствующих для этого разрешений».

Подтверждение этой формулировки можно увидеть в ст.109 Гражданского кодекса РСФСР, который был утвержден 11 июня 1964 года.

К тому же, было указано, что приобрести права на созданную без необходимых для этого разрешений постройку возможно лишь в порядке, который предусмотрен в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако апелляционное заявление индивидуального предпринимателя было удовлетворено, а решение суда первой инстанции отменено в связи с тем, что спорный объект является самовольной постройкой лишь формально. При строительстве отсутствовало только административное разрешение на это.

Более того, эта недвижимость находилась на земельном участке, который принадлежит индивидуальному предпринимателю.

Со своей стороны, орган, который осуществлял строительный надзор, был осведомлен о существовании постройки еще с начала ее создания.

Кроме этого, апелляционный судебный орган обратил внимание и на то, что эту недвижимость нельзя сносить в принудительном порядке.

Для того чтобы снести самовольную постройку, нужно, чтобы распространялась исковая давность, которая применяется к статьям 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому в силу приобретательной давности, если лицо непрерывно, добросовестно и открыто владело этой недвижимостью, как своей собственно на протяжении 15 лет, оно имеет полное право на оформление права собственности на это имущество (ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, самовольная постройка поступает в законное владение индивидуального предпринимателя на основании договора купли-продажи.

Доказательства, что заявителю было известно об отсутствии всех необходимых для возведения недвижимости разрешений, представлено не было.

Именно поэтому заявитель, исключительно на законных основаниях может быть признан владельцем этой постройки. Кроме этого, гражданин до этого владел этой недвижимостью непрерывно, открыто и добросовестно на протяжении более 15 лет.

Также апелляционным судом было установлено, что при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где была осуществлена постройка без административного разрешения на это, ему не может быть отказано в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения этой недвижимостью, как своей собственной на протяжении всего срока приобретательной давности.

К тому же, эта постройка не нарушает интересы и охраняемые права других лиц, а также не несет опасности для жизни и здоровья граждан.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/priobretatelnaya-davnost-na-samovolnuyu-postrojku.html

Признание права собственности на самовольную постройку

К самовольным также отнесены постройки, возведённые без получения требуемых специальных разрешений или построенные с нарушением действующих технических норм.

Главное правовое последствие возведения самовольных строений – это отсутствие у лица, совершившего или заказавшего такие постройки, права собственности на данные объекты. Соответственно, после осуществления постройки возведенный объект не может быть официально отчуждён каким-либо образом, в том числе подарен, продан, передан в наследство, обменян и т. д.

Более того, фактический правообладатель постройки может лишиться своего объекта недвижимости, а также понести финансовые расходы на его снос.

По общему правилу законодателя, самовольная постройка в дальнейшем подлежит сносу за счёт того лица, которое её возводило.

Однако 3 пунктом 222 статьи ГК предусматриваются и исключения из вышеназванного правила, когда при соблюдении определённых условий законодатель допускает узаконивание самовольно возводимых строений и регистрацию прав их собственников.

Нормативное регулирование

Законодательное урегулирование вопросов, касающихся самовольных строений, в последнее время подверглось некоторым нормативным изменениям.

Прежде всего, скорректировались в сторону ужесточения условия узаконивания таких построек. В то же время стоит сказать, что на практике подобное ужесточение правил признания правомочий правообладателя сложилось даже раньше вступления в силу рассматриваемых нормативных нововведений.

Судебная практика по подобным делам, касающимся юридического статуса незаконно возводимых объектов строительства, на сегодняшний день достаточно широка.

В рамках частых судебных разбирательств по данному вопросу в правоприменительной практике уже были выведены некоторые требования для владельцев строений и прочих заинтересованных лиц.

А уже потом эти требования закрепились на законодательном уровне.

Нормативные нововведения также несколько расширили понятия «самовольных построек» и уточнили процесс их узаконивания. Так, было добавлено новое требование, без которого нельзя признать права владельцев на самовольно возводимые объекты строительства.

Согласно этому требованию, на момент обращения заинтересованного в узаконивании постройки лица в суд параметры возведённого объекта должны отвечать определённой нормативной документации по планировке территорий, установленным правилам землепользования и другим нормативным требованиям.

К тому же полномочные органы российских муниципалитетов, благодаря законодательным нововведениям, получили нормативно закреплённое право самостоятельно сносить незаконно возводимые постройки, располагающиеся на определённых участках земли (например, на земельных территориях, отведенных под инженерные сети или на землях, выступающих территорией общего пользования).

Процедура узаконивания

Права собственности на самовольно возведённую постройку могут признаваться в процессе узаконивания в порядке судопроизводства.

Процесс узаконивания самовольных строений и получения на них прав собственности достаточно сложен. Разберем алгоритм действий.

Шаг 1.

Первоначально заинтересованному лицу требуется уточнить, относится ли оно к категории субъектов права, которые могут, согласно законодательству, узаконивать постройки, потребовав официального признания их правомочий собственности.

К тому же право узаконить объект строительства, возведенный незаконно, есть у лиц, обладающих соответствующим участком земли на правах пожизненного наследуемого владения либо на правах постоянного (бессрочного) использования.

Если же вы являетесь правообладателем участком земли на каком-то ином, кроме перечисленных, основании, к примеру, арендуете землю по соглашению, вы уже не вправе потребовать признания правомочий собственника на самовольно возведенное строение.

Помимо вышеуказанных требований, должны одновременно соблюдаться следующие условия, перечисляемые в 3 пункте 222 статьи российского ГК:

1. Наличие у лица, осуществившего незаконную постройку, прав на строительство на соответствующем участке земли какого-либо объекта строительства;
2. Соответствие возведённого строения на день обращения в судебные инстанции параметрам, определённым нормативной документацией по планировке территорий, существующими правилами землепользования, застройки либо императивными требованиями к параметрам строений, содержащимися в какой-то иной нормативной документации;
3. Отсутствие нарушений прав, охраняемых законодателем интересов других лиц, а также отсутствие угроз жизни и здоровью граждан при сохранении соответствующей самовольной постройки.

Шаг 2.

На второй стадии требуется грамотно составить исковое требование о признании прав собственности истца на соответствующую постройку. Ответчиком по названному иску должен выступать местный полномочный орган самоуправления (администрация муниципалитета).

В исковом требовании заявитель должен указать:

• вид своего права на соответствующий участок земли;
• тип самовольно возведённого строения (дом, гараж, хозяйственная постройка и др.);
• персональные данные гражданина, осуществлявшего незаконную постройку (истец либо другой гражданин);
• обоснования причин предпринятых незаконных действий по строительству (к примеру, отказ в получении требуемого разрешения);
• факты, подтверждающие соблюдение требуемых градостроительных норм, а также отсутствие угроз жизни, здоровью других лиц;
• требование признать право собственности на интересующий объект строительства.

Если строительством узакониваемого объекта недвижимости занимался непосредственно истец, желательно перечислить конкретные меры, принятые им для легализации своей постройки.

К примеру, указать в иске, что заявитель обращался за строительным разрешением, актом ввода возведённого строения в эксплуатацию. Если же полномочный орган отказал ему в представлении такой документации, следует также в исковом требовании указать на данное обстоятельство.

При наличии официального отказа в разрешении строить объект, данный документ должен прилагаться к исковому требованию.

На этом же этапе заявителю следует оплатить судебную госпошлину. Размеры такой судебной госпошлины, подлежащей уплате, будут зависеть от стоимости самовольно построенного объекта:

• когда цена постройки составляет до 20 000 рублей, госпошлина составит не меньше 400 рублей либо 4% от заявленной цены искового требования;
• когда стоимость незаконно построенного объекта составляет до 100 000 рублей, истец должен будет выплатить госпошлину не меньше 800 рублей плюс 3% от суммы иска, превышающей 20 000 рублей.

Далее размер госпошлины будет изменяться в сторону повышения при сумме постройки от 100 001 до 200 000 руб., от 200 001 до 1 миллиона руб. и свыше 1 миллиона руб. Даже при наличии дорогостоящей постройки максимальный размер выплаты госпошлины не может, согласно законодательству, превышать 60 000 рублей.

Шаг 3.

Третий шаг в алгоритме узаконивания самовольных построек – это подача составленного заинтересованным лицом искового требования в суд по территориальному месту регистрации соответствующего участка земли вместе с пакетом требуемой документации.

Конкретный перечень документации зависит от обстоятельств возведения самовольной постройки и иных индивидуальных нюансов судебного дела. Примерный перечень документации, требуемой судом для всестороннего рассмотрения дела, включает следующие бумаги:

• регистрационное свидетельство, подтверждающее права заявителя на соответствующий участок земли или документация, свидетельствующая о наличии у заявителя других вещных прав на земельную территорию (пожизненного наследуемого владения землёй либо постоянного пользования);
• документы, удостоверяющие факт наличия на земельной территории возведённой постройки, – акт обследования и документация, выдаваемая специалистами бюро технической инвентаризации (БТИ);
• документация, подтверждающая отсутствие значительных нарушений градостроительных и других нормативных требований – акты экспертизы, обследования, выдаваемые местным управлением архитектуры и градостроительства, а также пожарных и санитарных полномочных служб надзора;
• документ, свидетельствующий об обращении заявителя за разрешением на возведение соответствующего объекта строительства (при наличии) либо бумаги, которые подтверждают его попытки легализовать незаконную постройку, к примеру, отказ в выдаче требуемого разрешения на строительные работы;
• квитанция с оплаченной госпошлиной;
• паспорт истца.

Исковое требование направляется по местонахождению узакониваемой постройки мировому судье, когда стоимость такого самовольного строения составляет не больше 50 000 рублей, а в остальных ситуациях (с более дорогими постройками) – в районный суд.

По окончании судопроизводства истец получает решение судьи о признании правомочий собственника на самовольно возведённую постройку либо, соответственно, об отказе в таковом.

Когда права собственности на рассматриваемую постройку признаны за истцом, а возвело её иное лицо, в решении судьи может предусматриваться обязанность нового правообладателя возместить лицу, выстроившему самовольное строение, расходы на её возведение. Размеры такого возмещения также определяются судьёй.

Шаг 4.

Следующий шаг после получения владельцем земли положительного судебного решения – это регистрация признанных судом прав собственности.

Собрав пакет требуемой документации и уплатив регистрационную госпошлину, правообладатель земли может зарегистрировать в подразделении Росреестра свое узаконенное право на постройку. Только тогда самовольная постройка будет окончательно узаконена, и заявитель получит соответствующую выписку из ЕГРП.

Для регистрации потребуются:

• заявление о госрегистрации;
• удостоверение личности заявителя – правообладателя соответствующей постройки;
• решение судьи, постановившего признать право собственности заявителя на самовольную постройку.

Документацию возможно подать в МФЦ или территориальном подразделении Росреестра по местонахождению узаконенной постройки.

Правовые последствия

Став полноправным собственником постройки, лицо может ее дарить, продавать или совершать с ней любые сделки, допускаемые российским законодателем.

Одновременно с перечисленными правами у собственника недвижимого объекта возникают и налоговые обязательства. В частности, с момента регистрации его правомочий собственности на возведенный и узаконенный объект недвижимости у гражданина возникает обязательство платить имущественный налоговый платеж в отношении рассматриваемого объекта.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/samovolnye-postrojki/priznanie-prava-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postrojku.html

Как узаконить самовольную постройку по новым правилам + исковое заявление в суд о признании права собственности на самострой

Как узаконить самовольную постройку в собственность на своем участке? 1 сентября в очередной раз стало не только «Днем знаний» и началом нового учебного года, но и датой вступления в силу важных изменений в Гражданский кодекс РФ.

На этот раз законодатель определил судьбу самовольных строений (ФЗ от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ внесены изменения в ст. 222 ГК РФ).

Конкретизированы условия узаконивания незаконных построек жилого и нежилого назначения. Разберемся в поправках  ст. 222 ГК РФ.

• Любовь к самовольному строительству домов в нашей стране большая.
• Учитывая существовавшие ранее трудности и различные бюрократические препоны в получении земельного участка под строительство и оформление разрешительной документации, и граждане, и юридические лица нередко прибегали к способу, который сейчас имеет конкретное название «обход закона».
• Самовольщики, сначала что-то строили/реконструировали без необходимой документации, либо получали земельный участок под один вид разрешенного использования.
• Например, ИЖС, а по факту возводили офисное здание, а потом шли в суд и пытались все это узаконить – не сносить же!
• При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.
• Теперь ситуация резко изменилась.

С одной стороны, законодатель предпринимает действия по упрощению процедуры предоставления земельных участков под строительство и получения разрешительной документации, вводя четкую регламентацию, ответственность органов и должностных лиц и сокращая сроки, с другой, ужесточает правила по самоволкам.

Что теперь будет признаваться самовольной постройкой

В понятие вошли только здания, сооружения или другие строения. Исчезла формулировка «и иное недвижимое имущество».

Пока сложно однозначно сказать, что законодатель имел в виду.

Но можно предположить, что объекты незавершенного строительства как самовольные постройки теперь узаконить будет в принципе невозможно.

Хотя параллельно возникает другой вопрос: а снести такие объекты по правилам ст. 222 ГК РФ в таком случае тоже будет нельзя? По этому вопросу, видимо, придется дожидаться высшей судебной инстанции.

Что же является самоволкой

Признаки самовольного строительства дома:

1. Земельный участок не предоставлялся в установленном порядке для строительства.
2. Разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта.
3. Строение возведено (создано) без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В последнем случае законодатель исключил слово «существенные» нарушения.

Это означает, что теперь любые нарушения градостроительных и строительных норм и правил могут служить основанием для квалификации объекта как незаконной постройки.

Рекомендация! Если необходимо составить иск в суд о самострое, обращайтесь по телефону 8 (800) 775-93-16. Наши юристы имеют положительную судебную практику в решении этого вопроса.

Как узаконить объект незаконного строительства

Как узаконить самострой в 2020 году?

Правом обращаться в суд с иском об узаконивании самоволки имеет собственник земли, где постройка была возведена, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Признание права собственности на самовольную постройку через суд за собой стало значительно сложнее.

С 1 сентября это будет возможно при одновременном наличии следующих условий:

1. В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.
2. На день обращения в суд постройка соответствует стандартам, установленными правилами планировки территории, землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам строений, содержащимися в иных документах.
3. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

И всему этому должно предшествовать наличие у лица, осуществившего постройку, законного права на земельный участок.

Кроме того, нелишне будет вспомнить совместные рекомендации ВАС РФ и ВС РФ, изложенные в п. 26 Постановления № 10/22 от 29.04.2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

• Высшие судебные инстанции указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно построенный дом.
• Судам необходимо проверять, предпринимало ли лицо, построившее незаконно дом, надлежащие меры к его легализации.
• В частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в его выдаче.

Сумма госпошлины по иску об узаконивании самовольной постройки зависит от рыночной стоимости объекта (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Для этого нужно заказать оценку в БТИ.

Документы для суда

К исковому заявлению необходимо приложить:

• копии иска для ответчика и третьих лиц;
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
• документы, подтверждающие наличие на участке незаконной постройки – акт обследования, документы из БТИ;
• документы, которые подтверждают, что при возведении строения не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
• данный объект не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;
• документы, которые подтверждают обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную недвижимость: разрешение на строительство, результаты рассмотрения запросов, если была попытка легализовать постройку, отказадминистрации;
• документ об уплате госпошлины;
• доверенность на представителя.

Обратите внимание! К подтверждающим документам относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору.

Органы местного самоуправления получили право сносить самоволки без суда

Орган местного самоуправления (ОМС) может принять решение о сносе дома, или иного объекта в случае создания или возведения его на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей.

Если участок расположен:

1. В зоне с особыми условиями использования территорий, за исключением мест охраны объектов культурного наследия (памятников истории) народов РФ.
2. На территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Таким образом, если самоволка возведена полностью или частично на землях общего пользования, то вероятность ее сноса очень велика.

Каким образом осуществляется снос

Законодатель предусмотрел два варианта возможности органам местного самоуправления снести незаконную постройку.

Если ОМС смог установить, кто построил.

Принимает решение о сносе самоволки, устанавливает срок для исполнения предписания – не более 12 месяцев. Копия решения направляется застройщику в течение 7 дней с момента принятия.

Если застройщика установить не удалось.

ОМС принимает решение о сносе самоволки, публикует его в печатном издании и размещает на своем официальном сайте. Кроме того, на информационном щите в границах участка, на котором создана незаконная постройка, размещается сообщение о планируемом сносе.

Таковы новые правила борьбы с самоволками. И теперь стоит лишний раз взвесить риски «обходного» маневра.

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку образец

Как на практике осуществить оформление самовольной постройки в собственность? Некоторые объекты индивидуального строительства законодательство относит к незаконно возведенным. Применительно к имуществу граждан сюда входят дачные домики, гаражи, капитальные пристройки к собственной недвижимости.

Например, бывает так, что гражданин вместо прежнего ветхого строения возводит на его месте новое капитальное жилище. И часто разрешительные документы не оформляются. Соответственно, нельзя ввести недвижимость в эксплуатацию и затем закрепить юридически владение ею.

Однако выход из положения все же есть. Заключается он в подаче иска для признания права собственности на то имущество, которое законодатель относит к незаконному строительству. Для облегчения отстаивания своих прав ниже приводится исковое заявление об узаконении самовольной постройки.

Исковое заявление о признании за собой права собственности на самовольно возведенный дом

Я, Павлов Николай Ильич, проживаю вместе со своей семьей в индивидуальном домовладении, находящемся по адресу: город Балашиха, ул. Революции, 17.

По этому адресу до августа 2018 г. располагался индивидуальный жилой дом, доставшийся мне в наследство от отца в 2017 году. Земля под домом оформлена на мое имя, что подтверждается кадастровым паспортом и выпиской из ЕГРН от 03.06.2018 г. за регистрационным номером № 1456378.

Источник: https://sud-isk.ru/polz-imush/novye-pravila-uzakonivaniya-samovolnyx-stroenij.html

Признание права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка

Казалось бы, тема поиска расхождений между Верховным судом РФ и упраздненным ВАС РФ ушла в прошлое, однако недавно опубликованное Определение судебной коллегии Верховного суда РФ по экономическим спорам неожиданно возродило данную тему.

Предметом данного очерка являет крайне важная проблема – признание права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка.

В сущности, общеизвестно, что аренда земельного участка является в настоящее время одним из основных правовых титулов осуществления строительства. Однако этот правовой титул в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ содержит подводный камень.

В данном пункте предусмотрено буквально следующее:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как видно, в этом пункте не упомянута аренда земельного участка и перечень прав на земельный участок, правообладатель которых вправе предъявить иск о признании права собственности на самовольную постройку исчерпывающий.

Это закрепило и совместное разъяснение Пленумов ВС РФ и ВАС РФ:

Пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (правообладатель земельного участка).

Однако еще «старый» Верховный суд РФ допускал возможность признать за арендатором земельного участка право собственности на самовольную постройку, являющуюся объектом индивидуального жилого строительства[1].

Арбитражная практика была всегда сдержана к перспективам арендатора на признание права собственности на самовольную постройку на основа6нии действующей редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ:

«признание права собственности на самовольную постройку возможно только в отношении лиц, обладающих вещным правом на земельный участок, необходимый для пользования возведенным объектом недвижимости и не распространяется на лиц, владеющих земельным участком на праве аренды» [2]

Была и более жесткая квалификация (хотя в сущности такая же по содержанию):

«Возведение самовольной постройки на земельном участке, предоставленном предпринимателю на праве аренды, исключает возможность признания за последним права собственности на указанную постройку»[3]

И вот в Определении «нового» Верховного Суда РФ от 25.09.2014 N 306-ЭС14-1218 (коллегия по экономически спорам) Можно прочесть буквально следующее:

«Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» было разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, в отсутствие у общества предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса вещных прав на земельный участок, на котором возведена спорная постройка, и с учетом иного целевого назначения использования арендуемого земельного участка, судами обоснованно отказано в удовлетворении иска о признании права собственности».

В рассматриваемом контексте целесообразно обратить внимание на фразу «отсутствие у общества вещных прав на земельный участок». Аренда – не вещное право (с позиции позитивного права).

Источник: https://zakon.ru/Blogs/vs_rf_vs_vas_rf_ocherk_xi_priznanie_prava_sobstvennosti_na_samovolnuyu_postrojku_za_arendatorom_zeme/14423

Самовольная постройка: признание права собственности

Порядок признания права собственности на самовольную постройку регламентируется Гражданским кодексом РФ и другими подзаконными актами. Перед владельцами подобной недвижимости встает вопрос: как узаконить самовольную постройку (например, дом на земельном участке) и нужно ли это делать?

Безусловно, нужно, если самовольная постройка представляет собой загородный дом или иную недвижимость, представляющую ценность. Ведь без узаконивания самовольную постройку нельзя продать, подарить, передать по наследству или распорядиться иным образом.

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

• на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
• без получения на это необходимых разрешений;
• с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как оформить самовольную постройку в досудебном (административном) порядке?

Сразу честно скажем — это достаточно долгий процесс с непредсказуемым результатом.

Для оформления права собственности на самовольную постройку в указанном порядке необходимо фактически пройти стадии полноценного строительства объекта недвижимости: получить в установленном порядке разрешение на строительство, затем ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Существенным минусом является и то, что в ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г.N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Данная формулировка закона позволяет сотрудникам Росреестра трактовать закон по своему и требовать предоставления дополнительных документов, что сделает невозможным или существенно затруднит процесс регистрации права собственности на самовольную постройку.

Оформление права собственности на самовольную постройку через суд

Это более предпочтительный путь, потому что не нужно посещать уполномоченные органы и инстанции в попытке собрать комплект документов, а достаточно обратиться с исковым заявлением в суд, и даже в случае получения отрицательного решения суда есть возможность его обжаловать. Все процедуры четко регламентированы и понятны.

Вопросы признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке отражены в Постановлении Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Верховный суд о самовольных постройках

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

На что обращает внимание суд при рассмотрении дел о самовольных постройках?

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Какие документы нужно приложить к иску о признании права собственности на самовольную постройку?

При подготовке искового заявления в суд о признании права собственности на самовольную постройку, рекомендуется прилагать следующие документы:

• документы, подтверждающие расходы на строительство, договоры подряда и акты приемки работ по строительству;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующая о том, что права на данный объект не принадлежат третьим лицам;
• выписку из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности;
• документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам (заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования или проще провести строительно-техническую экспертизу)
• иные документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков).

Данный перечень документов не является исчерпывающим и может дополняться в зависимости от фактических обстоятельств.

Владеете незарегистрированным строением 15 лет? Тогда все просто!

Признать право собственности на самовольную постройку через суд проще всего в том случае, если Вы владеете ею не менее 15 лет.

Это право отражено в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Предлагаем юридическую помощь и услуги адвоката по признанию права собственности на самовольную постройку в Солнечногорске, Зеленограде, Химках, Клину, Москве в судебном порядке. Стоимость юридических услуг договорная.

Ковтков Дмитрий Иванович, ведущий специалист правового управления Брянской городской администрации, советник муниципальной службы. Специалист по гражданскому праву и гражданскому процессу:Президентом РФ 30 июня 2006 г. был подписан и вступил в силу с 1 сентября 2006 г.

Федеральный закон N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Закон N 93-ФЗ), получивший в народе название закон «дачной амнистии».

Принятие Закона N 93-ФЗ было обусловлено необходимостью упростить процедуру государственной регистрации сделок с принадлежащими гражданам объектами недвижимости, на значительную часть которых правоустанавливающие документы отсутствуют либо не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Законом N 93-ФЗ наряду с другими законодательными актами были внесены изменения и в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).В новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ признать право собственности на самовольную постройку возможно не только через суд, но и в ином установленном законом порядке, а также только при наличии у лица, осуществившего самовольную постройку, вещных прав на земельный участок.В старой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ, действовавшей до вступления в силу Закона N 93-ФЗ, признать право собственности на самовольную постройку было возможно только в судебном порядке.

Новая редакция п. 3 сама собой поставила вопрос о том, как должен и как может осуществляться иной порядок признания права собственности и кто правомочен признавать право собственности на самовольную постройку, кроме суда.

Однако позитивное стремление законодателя по упрощению процедуры признания гражданами права собственности на самовольные постройки оставило без внимания тот факт, что изменение нормы во благо скорейшей реализации одного закона оставило без внимания процедуру практического применения измененного закона субъектами гражданских правоотношений в целом.

Однозначного понимания того, кто правомочен и должен осуществлять иной порядок признания права собственности (административный порядок), до сих пор нет. Некоторые считают, что правомочны и должны это делать органы местного самоуправления (государственной власти), другие придерживаются мнения, что это могут и должны делать органы Росрегистрации.

Если согласится с мнением, что иным порядком признания права собственности на самовольную постройку является регистрация права в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то возникает вопрос: какие для этого необходимо представить документы и как орган регистрации может проверить и устранить самовольность строения?Законодательством не определяется состав документов, которые необходимо представить физическому лицу в органы регистрации для оформления прав собственности на вновь возведенный объект.

Статья 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 93-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 1 февраля 2008 г.) носит рамочный характер и гласит, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

При этом ни один нормативный акт не содержит четкого перечня документов, которые необходимо представить физическому лицу в органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для легитимации своих вещных прав на вновь созданное недвижимое имущество.

Некоторые ученые и юристы считают, что государственная регистрация самовольной постройки может осуществляться на основании ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регулирующей особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые и созданные объекты недвижимого имущества, и именно определенный ст. 25.3 порядок является тем «иным» установленным законом порядком.С этим мнением согласиться сложно.

Согласно ст. 25.3 основанием для регистрации объекта индивидуального жилищного строительства в органах регистрации являются правоустанавливающие документы на землю, декларация об объекте недвижимости и то, что до 1 января 2010 г. разрешения органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не требуется, единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта, является технический паспорт на него.

Однако данная норма не указывает на необходимость представления документов, подтверждающих, что самовольное строение не нарушает действующие федеральное и региональное законодательство, а также интересы третьих лиц. Если бы необходимость представления таких документов была указана, то органу регистрации пришлось бы эти факты проверять, чего он делать не может и не должен — это компетенция иных государственных и муниципальных органов.

Нередко учреждения юстиции вносят в ЕГРП записи о правах на самовольные постройкибез судебного решения (по правилам регистрации прав на новое строение, п. 1 ст. 25 или ст. 25.3 Закона о регистрации). Это, конечно, не означает, что уполномоченные органы юстиции регистрируют права на заведомо незаконно возведенные здания и постройки.

Причина таких действий заключается в том, что, несмотря на проведение учреждениями юстиции правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, далеко не всегда из указанных документов очевидны основания порочности регистрируемого права.

Другая, основная, на наш взгляд, проблема заключается в следующем: основное отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, просто не проверяет факт самовольности постройки, а значит, и факт соответствия постройки законодательству.

Проверка факта самовольности находится вне компетенции регистрирующего органа.

С учетом изложенного можно заключить: государственная регистрация права на «проблемный» объект недвижимости, в отличие от судебного решения, сама по себе не может иметь правообразующего (конституирующего) характера, так как призвана удостоверить (подтвердить) уже существующее правоотношение, и в этом смысле она является специфическим основанием возникновения гражданских прав.

Соответственно, невозможно признание права собственности на объект самовольного строительства в смысле ст. 222 ГК РФ посредством его государственной регистрации.

По своей природе государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Тем самым государственная регистрация лишь создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, но никак не может являться основанием возникновения новых правоотношений.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления представляется более оправданным и обоснованным, особенно в случаях, если застройщиком и собственником земельного участка является одно лицо. В данном случае возможен и более предпочтительным будет административный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Основанием для такого порядка признания права может служить п. 4, внесенный Законом N 93-ФЗ в ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» , на основании которого до 1 января 2010 г.не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а достаточно только предоставления технического паспорта такого объекта.

Такая позиция соответствует и положениям ст. ст.  263, 266 и 269 ГК РФ, в которых устанавливается, что собственник либо лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, вправе возводить и создавать на нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Указанные статьи не предусматривают обязанности получения разрешения на строительство.

Вопрос об оставлении на месте самовольной постройки в таком случае может решать орган местного самоуправления (государственной власти), как правило, это местная администрация.

Именно орган местного самоуправления, согласно ст. 52 Закона РФ «О местном самоуправлении в Российской Федерации», п. 20 ст.14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает разрешение на строительство на территории местного самоуправления, а согласно ст. ст. 28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается органом государственной власти либо органом местного самоуправления.

Считаем, что признание и возникновение права собственности на самовольную постройку посредством регистрации самовольного объекта не отвечает природе и смыслу государственной регистрации права, противоречит нормам гражданского законодательства.

Предъявляемым к легализации такого рода строений, и не может являться тем самым «иным» порядком признания права собственности, в то время как признание права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления (государственной власти) в большей степени соответствует их полномочиям, действующему законодательству и требованиям, предъявляемым к признанию права собственности на самовольную постройку Гражданским кодексом РФ.

Источник: https://www.domkontrol.ru/news/poriadok-priznaniia-prava-sobstvennosti-na-samovolnuiu-postroyku