Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя в 2020 году по закону и СНИПам?

Типовые планировки квартир, а также их внутренне оснащение зачастую не являются образцом комфорта и эстетичности. Именно поэтому многие собственники стараются переустроить свое жилье, сделать его индивидуализированным, не ограничиваясь при этом только заменой внутренней отделки, а кардинально преобразуя пространство квартиры.

В рамках такой деятельности важно не только соблюсти собственные интересы, но и не нарушить законные права граждан, проживающих в соседних квартирах.

Закон о перепланировке квартир

Основные положения о переустройстве и перепланировке определяются Жилищным кодексом. ЖК РФ содержит главу, целиком посвященную перепланировке и переустройству жилищного фонда.

К таким процедурам относятся работы по изменению параметров жилища, модификации внутриквартирного оборудования и коммуникаций, которые отражены в технической документации на конкретный объект недвижимости (техплан, техпаспорт).

В 25 ст. НК РФ приведен перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения.

К перепланировке относятся работы по преобразованию пространственных характеристик помещения, под переустройством же подразумеваются работы с внутриквартирным оснащением и коммуникациями.

Конкретизируются возможные виды работ по перепланировке (переустройству) в Постановлении Госстроя №170, принятом в 2003 году.

В открытом перечне работ по переоборудованию (переустройству) квартиры содержатся:

• Демонтаж газовых плит и замена их на электрические;
• Перемещение элементов отопления, газовых приборов;
• Переоборудование (устройство) коммуникаций санузлов, в том числе для монтажа оборудования с расширенным функционалом (джакузи, душевые кабины).

Читайте статью, как бороться с шумными соседями тут.

Из вариантов работ по перепланировке учтены:

1. Перенос, создание новых или ликвидация имеющихся в стандартной планировке стен и проемов;
2. Изменение количества жилых комнат;
3. Обустройство дополнительных функциональных помещений (кухни, ванные).

В местном законодательстве виды ремонтных и строительных работ могут быть уточнены в соответствии с региональными особенностями.

Наиболее проработанным в этом плане предстает столичное законодательство. В 2011 году Правительством Москвы принято Постановление №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Данный документ содержит расширенный перечень работ, детальное описание административной процедуры согласования проектов перепланировки и ввода переустроенного жилья в эксплуатацию.

Порядок проведения переустройства и перепланировки жилых помещений

Практически все работы по переустройству и перепланировке жилья нельзя производить без согласования с местными инспекциями (комиссиями) по жилищному надзору и иными уполномоченными органами власти.

Все планы собственника по преобразованию пространства и оснащения квартиры фиксируются в проекте, который оформляется организацией, обладающей допуском к такого рода деятельности.

Если же жилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД) массовой серии, то собственник может использовать типовые проекты, размещенные для общего доступа на интернет-ресурсах уполномоченных органов власти в отдельных регионах.

С проектом перепланировки собственник квартиры должен обратиться в местный орган власти, уполномоченный принимать решение о согласовании такого рода работ.

Помимо проекта, необходимо также предоставить:

• Заявление по форме, установленной Постановлением Правительства от 28.04.2005 №266;
• Документ, на основании которого получено право собственности на жилье;
• Техническую документацию (технический план или паспорт);
• Документ, выражающий согласие членов семьи нанимателя жилья по договору соцнайма (в этом случае наниматель должен быть уполномочен собственником квартиры);
• Заключение уполномоченного органа, если квартира расположена в МКД, являющимся памятником архитектуры.

Когда проект согласован (на это потребуется до 45 дней), можно начинать ремонт.

Проверку выполненных работ осуществляет приемочная комиссия, куда включаются представители уполномоченных органов, управляющей организации и иные лица. Ввод в эксплуатацию помещения осуществляется на основании акта такой комиссии.

Возможно Вас заинтересует статья, как и где восстановить документы на квартиру при утере, прочитать об этом можно здесь.

Что запрещено?

Многие собственники ошибочно полагают, что в стенах своей квартиры они вправе делать все что угодно, порой забывая об интересах и даже безопасности своих соседей.

Поэтому важно учитывать, что не допускается при производстве ремонтных работ:

1. Нарушение внутридомовой вентиляции путем закрытия или сокращения вентиляционных каналов;
2. Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции в результате устройства полов, возведения перегородок, установки какого-либо оборудования;
3. Возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа;
4. Присоединение к жилому объекту недвижимости площадей чердаков, техэтажей, входящих в состав общедомового имущества;
5. Объединение жилых площадей с газифицированной кухней, в том числе и устройство проемов между такими помещениями без установки двери;
6. Монтаж теплых полов, подключенных к системе центрального отопления или водопровода;
7. Перенос батарей отопления на балконы и лоджии.

Запрещается производить любые работы:

• Ухудшающие процесс эксплуатации дома жильцами и обслуживающими организациями;
• Приводящие помещение в состояние, не соответствующее требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости;
• Нарушающие строительные, санитарные и противопожарные нормы;
• В аварийных МКД;
• Изменяющие фасад и иные внешние элементы МКД, признанного объектом культурного наследия.

Что можно делать без проекта?

Для отдельных работ по перепланировке, не влияющих на конструктивные особенности дома и безопасность проживающих в нем граждан, предусмотрена уведомительная процедура оформления, не требующая оформления проекта.

К таким работам относятся:

1. Перенос оборудования в пределах помещения (сантехника);
2. Объединение ванной и уборной;
3. Ликвидация, перенос или устройство дверных проемов в ненесущих стенах;
4. Разборка (за исключением несущих) и возведение перегородок;
5. Остекление лоджий.

Не требуется соблюдение разрешительной процедуры и уведомление органов жилнадзора при:

• Проведении косметического ремонта;
• Ликвидация встроенной мебели;
• Замена окон, на аналогичные по размерам;
• Замена инженерного оборудования на сопоставимое по характеристикам;
• Перестановка электрических плит в пределах кухни;
• Монтаж наружных антенн, элементов кондиционеров;
• Перестановка газовой плиты и другого оборудования в пределах предназначенного помещения без изменения подводящих коммуникаций.

Перепланировка требует от собственника квартиры значительных затрат времени и финансов. Поэтому важно осуществлять такую деятельность в рамках, установленных законом.

Самовольное переустройство жилья может привести к большим потерям, вплоть до потери квартиры.

При выявлении факта незаконной перепланировки с владельца недвижимости взыскивается штраф и выдается предписание о приведении жилья в нормативное состояние.

Сохранить результат проведенных ремонтных работ возможно только в судебном порядке и при условии соответствия всем эксплуатационным нормам.

Нарушение жилищного законодательства в ситуации с перепланировкой является экономически нецелесообразным поскольку к затратам на согласование, которое все равно необходимо будет провести, добавляются расходы на оплату штрафа и судебные издержки.

Источник: http://kvartira3.com/chto-mozhno-a-chto-nelzya-pereplanirovka/

Перепланировка Что Нельзя 2020

Подаете документы в уполномоченный орган. Получаете разрешение на проведения работ. Но стоит помнить, что можно выполнять только ту работы, которые предусмотрены разрешением.

Когда перепланировка буде завершена, идите в отделение БТИ, чтобы сотрудник госоргана засвидетельствовал обмеры документально.

Через 10 дней после того, как акт будет подписан, получите документацию. Отправляйтесь в БТИ для получения распорядительного документа, где говорится о перепланировке квартиры. Оформите новый кадастровый паспорт в Кадастровой палате.

Затем нужно явиться в Управление службы госрегистрации кадастра и типографии, чтобы получить свидетельство, подтверждающее право собственника.

Многие уверены в том, что если жилье находится в ипотеке, то никаких мероприятий по перепланировке в ней нельзя выполнять. На самом деле эти мероприятия вполне возможны, но требуется согласие банка. И ориентиром здесь является договор, именно в нем прописываются все вопросы, касающиеся жилья.

Процесс достаточно сложный, и здесь потребуется учитывать разные нюансы. И прежде всего пользователей интересует вопрос о том, какие мероприятия относятся к перепланировке и что в рамках этого процесса можно делать. И лучше со всем эти разобраться до этапа активных действий по переобустройству жилого пространства.

Что можно, а что нельзя при самостоятельной перепланировке квартиры

Перенос водяного радиатора отопительной батареи на балконное помещение, либо лоджию. Но пункт не действителен при обустройстве указанных помещении тепловым электрополом или радиатором.

Любого рода вмешательство, которое нарушает цельность колонн, являющихся несущими, или проведение их демонтажа.

Обустройство стены, которая является несущей.

Создание искусственной лоджии на всех этажах дома, помимо 1-го.

Перепланировать технический этаж или чердак, если нет соответствующего право на это. Большинство хозяев помещений, живущих на верхних этажах хотят присоединить часть чердака к их помещению. Это запрещается.

Любая работа, связанная с объединением жилой комнаты и газифицированной кухни.

Повреждение несущих стен.

• расширение и/или перенос кухонной комнаты на место нежилого пространства (например, коридора, кладовой и т.д.). Потребуется соблюдать законы относительно солнечной инсоляции, размера площади;
• расширение мокрой зоны либо санузла на месте нежилой площади, с потребностью обустройства гидроизоляции в будущем;
• поменять форму перегородок (если они не являются несущими), разделяющих нежилые комнаты;
• делать демонтаж подоконника в монолитных домах с установкой окна между балконом и лоджией и помещении внутреннего типажа;
• осуществление демонтажных действий подоконников в кирпичных домах, если плиту балкона держат не заземления, выполненные с наружной стороны; или если заземление достаточно;
• осуществление демонтажа подоконников в панельных жилых домах, построенных до конца 2007 года. Например, разрешается делать эту работу в доме, который построен после указанного года, если автором не является МНИИТЭП. В процессе обследования жилого помещения определяют ширину и место, где будет проём;
• обустройство любого размера проёма в несущих стенах монолитных и кирпичных домах. Место под новый проём, его ширина и другие параметры определяются только после проведения заблаговременного осмотра помещения;
• создание отверстии в несущей стене панельного дома, который построили до 2007 года. Можно проводить подобные работы в домах более позднего года постройки, если и построил не МНИИТЭП. Место и параметры проёма определяются аналогичным образом;
• демонтированные фрагментов наружной стены и порожки в монолитном доме, если останется после робот противопожарный простенок;
• изменение пола;
• проведение работ по переустановке сантехнических приборов (а именно душа, унитаза, и т.д.) в месте, где размещается мокрый участок;
• объединение кухни, оснащение электрической плитой жилого помещения, путём снесения разделяющих перегородок;
• установка электроплит взамен аналога, который использует газ, при достаточном объёме мощи;
• объединение соседних жилых помещений (квартир) в любом положении, если они принадлежат одному хозяину;
• устраивать лоджию, в размещённых на первом этаже квартирах. Для этого потребуется общий сбор жильцов;
• перенос радиаторной батареи на другие стены. Жилищной инспекцией обычно встречается негативно замена радиаторной батареи на конвектор, который размещается в полу.

Правила перепланировки квартиры – что можно, а что нельзя в 2020-2020 гг

Для создания проекта потребуется обратиться в компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Однако это не обязательно, если квартира находится в типовом доме, для которых уже созданы согласованные проекты. Они размещаются в свободном доступе на официальном сайте региональных ведомств.

Запрещено также осуществлять строительные работы, в результате которых ухудшится процесс эксплуатации многоквартирного дома другими жильцами или обслуживающими компаниями.

Все производимые действия должны соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым объектам недвижимости на законодательном уровне.

Собственник не должен нарушать установленные нормы строительства, противопожарной безопасности и санитарного состояния.

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры

Квартиру, в которой не узаконена перепланировка невозможно продать, подарить, обменять. Кроме того, владельцу такого помещения грозит штраф.

Но, помимо штрафа, придется оплатить и все ремонтные работы, связанные с переделкой помещения в первоначальное состояние.

1. Расширении или перенос кухни за счет нежилого помещения, например, кладовки. При учете, что на кухне будет в обязательном порядке естественное освещение.
2. Расширять санузлы с обустройством гидроизоляции в полу.
3. Демонтаж стен, которые не являются несущими. Объединение за счет этого смежных комнат.
4. Устройство проемов в монолитном доме или в кирпичной кладке.
5. Объединение квартир как по горизонтали, так и по вертикали, но в том случае, если у помещений один собственник.
6. Устройство лоджии на первом этаже. Но при этом нужно подписать согласие соседей.
7. Разрешено вносить изменения в конструкции полов.
8. Переустанавливать ванны, раковины и унитаз в пределах зоны санузла.

Перепланировка квартиры что можно а что нельзя

Для Москвы обязательными к исполнению являются два постановления ее правительства — последняя редакция №508-ПП и недавно принятое №1104 от 29.12.17 г. Напомним собственникам и собирающимся преобразовывать пространство различного назначения ответственным квартиросъемщикам, что при перепланировке делать нельзя.

Если планы переделки вашего дома становятся больше, чем просто косметический ремонт, рано или поздно вы неизбежно столкнетесь с проблемой перепланировки. И вот тут может возникнуть большое количество вопросов, поскольку переделка уже ограничивается законодательством и нужно знать, что можно делать, а что нельзя. Давайте разбираться вместе на конкретных примерах.

Перепланировка квартиры что можно а что нельзя 2020

Стандартная планировка многоквартирных домов создает множество ограничений в реализации интерьерных решений, в связи с чем для многих владельцев квартир единственной возможностью изменения дизайна жилья выдается его перепланировка.

Вместе с тем, далеко не все граждане осведомлены в правовых нюансах данных действий.

Облегчённые варианты разрешается выполнять по эскизу, направив его инспекторам на согласование до либо после осуществления строительных работ. Если владелец заинтересован исключительно в сложном ремонте, затрагивающий несущие конструкции, ему потребуется проект перепланировки. Его выполнение можно доверить только организациям, имеющим допуски СРО.

Особенности перепланировки квартиры

Главная часть текста должна включать в себя информацию о нарушителе и указания о правонарушениях, например: смещение перегородок, объединение газифицированной кухни с газом и прочее. В качестве контактов заявитель может указать только точный адрес предполагаемого нарушителя.

Статья 25 Жилищного кодекса России полностью раскрывает не только понятие переустройства, но также перепланировку жилых помещений. Первый вариант предусматривает монтаж, замену либо перенос инженерных коммуникаций, электрических и других агрегатов, нуждающихся в обязательном внесении изменений в технический паспорт.

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры

• Заявление по форме, установленной Постановлением Правительства от 28.04.2005 №266;
• Документ, на основании которого получено право собственности на жилье;
• Техническую документацию (технический план или паспорт);
• Документ, выражающий согласие членов семьи нанимателя жилья по договору соцнайма (в этом случае наниматель должен быть уполномочен собственником квартиры);
• Заключение уполномоченного органа, если квартира расположена в МКД, являющимся памятником архитектуры.
• Нарушение внутридомовой вентиляции путем закрытия или сокращения вентиляционных каналов;
• Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции в результате устройства полов, возведения перегородок, установки какого-либо оборудования;
• Возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа;
• Присоединение к жилому объекту недвижимости площадей чердаков, техэтажей, входящих в состав общедомового имущества;
• Объединение жилых площадей с газифицированной кухней, в том числе и устройство проемов между такими помещениями без установки двери;
• Монтаж теплых полов, подключенных к системе центрального отопления или водопровода;
• Перенос батарей отопления на балконы и лоджии.

Законодательство по перепланировке квартиры 2020

Как согласовать перепланировку, читайте тут. Для примера, запрещается размещение кухни в области размещения санузла соседней квартиры, находящейся на этаж выше. Но, в данном случае, владелец первого жилья действует в направлении ухудшения собственных условий проживания, не нарушая права других жильцов.

Перепланировка квартиры в 2020 году, как и прежде, определяется Законом о перепланировке квартир — основным положением, регулирующим переустройство отдельных жилых помещений в многоквартирных домах. Все виды переделок недвижимости в России озвучены в главе 4 «Переустройство и перепланировка жилого помещения» Жилищного кодекса РФ от 29.

Перепланировка квартиры

• формирование дверного проема в не несущей стене, устранение ее;
• удаление тамбура и монтаж перегородок, которые не нагружают несущую конструкцию;
• монтаж витрин и нового оборудования в замен старого;
• замена батареи и сантехники;
• обновление косметического ремонта;
• установка кондиционера и иной техники с улицы.
• проведение работ в аварийном доме или в недвижимости, представляющей культурную ценность;
• переоборудование технического помещения;
• монтаж устройств, которые отключают коммуникации у других граждан;
• присоединение территории общедомового пользования;
• объединение нескольких квартир;
• заделывание газовой трубы в стену;
• дополнительная нагрузка на несущую конструкцию дома;
• объединение нескольких вспомогательных помещений;
• установка лоджии свыше второго этажа при отсутствии ее;
• установка системы теплых полов;
• установка отопительного прибора на балкон;
• демонтаж несущей стены;
• ухудшение жилищных условий других собственников.

Перепланировка квартиры что можно делать, а что нельзя

Монтажные работы можно выполнять без каких-либо согласований, например, при замене кухонных плит, радиаторов, сантехнического оборудования, не изменяя при этом стояки, вентиляционные шахты, сети электропроводки и несущие конструкции.

Можно или нельзя начинать перепланировку внутри квартиры, если вы желаете снести и переместить некоторые межкомнатные перегородки? Ответ — можно, но при условии, что эти действия не коснутся несущих частей здания.

Никаких формальностей не нужно при отделочных работах – например, штукатурка стен, потолков, покраска, оклейка обоев, выравнивающие стяжки, монтаж напольных покрытий и других.

Итак, капитальный ремонт квартиры, не затрагивающий несущие и общие части конструкции здания и не имеющий никакого влияния на функционирование жилого дома в целом, является законной перепланировкой строительного объекта и не требует обращения в специализированные учреждения.

Перепланировка квартиры – очень сложный и дорогостоящий процесс.

Связано это не только со сложностью получения разрешения на проведение ремонта, но и большим количеством ограничений на те или иные виды работ.

Прежде, чем приступать к разработке проекта перепланировки, следует проконсультироваться у специалистов относительно законности планируемых вами мероприятий по изменению планировки жилого помещения.

Источник: https://zakonandporyadok.ru/alimenty/pereplanirovka-chto-nelzya-2019

Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя в 2019 году: что запрещено делать и нельзя узаконить без согласования

Далеко не всегда стандартная планировка жилого помещения (квартиры) устраивает собственника. Как следствие возникает необходимость произвести перепланировку. И вот тут есть свои нюансы. Мало того, что практически любая перепланировка должна быть согласовано, так еще и далеко не все изменения можно узаконить. Рассмотрим данную проблему подробнее в этой статье.

Что можно?

Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:

• Перемещение сантехники.
• Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
• Заделка дверного проема.
• Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
• Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
• Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
• Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
• Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
• Замена газовых плит на электрические.
• Формирование балконов и лоджий.
• Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
• Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
• Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
• Превращение нескольких квартир в одну и так далее.

Во многих регионах действуют свои правила относительно согласования перепланировки. Так, например, в одном населенном пункте узаконить уменьшение жилой площади при перепланировке квартиры можно будет с легкостью, а в другом даже размещение кондиционера потребует отдельного разрешения.

Как доказывает практика, учесть абсолютно все особенности, правила, разрешения и ограничения, не являясь специалистом практически невозможно. Именно поэтому всегда лучше заказывать проект перепланировки в специализированной компании.

Что запрещено?

Перечисленные ниже запрещенные виды изменений по СНИПам также, как и разрешенные варианты, указанные выше, также не являются абсолютно исчерпывающим списком. Однако ориентироваться стоит именно на представленные ограничения:

• Переносить газовую плиту в жилое помещение. Сюда также относится вариант с объединением кухни и другого жилого помещения. Это возможно только при условии, что на кухне не используется газовое оборудование. Например, установлена только электрическая плита.
• Снос несущих элементов, включая сюда как стены, так и балки, опоры или любые другие типы аналогичных конструкций.
• Уничтожение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (пусть даже и не намеренное).
• Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилых помещений. Как следствие, можно изменить площадь указанных объектов за счет, например, коридора (нежилое помещение), но нельзя это сделать за счет зала, спальни, гостиной и так далее. Следует учитывать, что это правило действует в обе стороны. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет зала, но также нельзя и увеличить зал за счет балкона.
• Любые работы в помещениях, из-за которых будет ограничен доступ к общим коммуникациям. Например, нельзя зашивать трубы в коробку так, чтобы ее нельзя было быстро снять или открыть.
• Полностью переносить кухню на территорию любого жилого помещения.
• Размещение приборов отопления, включая сюда как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.
• Любые работы по перепланировке в квартирах, которые находятся в аварийных домах, запланированных под снос в течение ближайших трех лет. В этом правиле есть исключения. Например, если в результате перепланировке общая прочность конструкции увеличится – такие изменения согласуют.
• Любые работы по перепланировке без получения согласия со стороны всех совладельцев жилья. Также сюда относятся и любые работы, которые могут затронуть интересы соседей без их согласия.
• Любые работы, в результате которые пожарная безопасность снизится.
• Любые работы, в результате которых фасад станет хуже выглядеть и/или снизится его прочность.
• Любые работы, затрагивающие специализированные помещения дома. Например, нельзя трогать помещения, которые находятся под контролем Штаба ГО (Гражданская оборона) без предварительного согласования с начальником этого Штаба.
• Нельзя замуровывать газовые коммуникации в стены.
• Замуровывание окон, в результате чего будет полностью ликвидирован доступ к естественному освещению в помещение.
• Минимальная площадь одной комнаты, образованной в результате перепланировки не должна быть меньше 9 кв.м. (по ширине – не менее 2,25 метра).
• Расширение подсобных помещений за счет жилой площади.
• Любые работы, идущие вразрез с общим архитектурным стилем строения (актуально только относительно работ, затрагивающих внешнюю часть дома).

Подобных ограничений очень много. Перечислены далеко не все. Чтобы не получить отказ от согласования перепланировки, рекомендуется обращаться за составлением проекта перепланировки в специализированную компанию.

По правилам, прежде чем приступать к перепланировке собственник квартиры обязан согласовать все запланированные работы. Однако далеко не все об этом знают или, что вернее, не все согласны тратить на это время. В последних случаях приходится узаконивать уже проведенный ремонт после окончания работ. Как доказывает практика, узаконить перепланировку существенно сложнее, чем согласовать.

Согласование или узаконивание можно проводить в МФЦ (Моих документах). Формально, можно обращаться и в местную администрацию, однако намного проще и удобнее прийти в любое отделение МФЦ и решить все вопросы там, чем выискивать ответственных специалистов в администрации.

Порядок действий

Для согласования или узаконивания перепланировки нужно следовать данной инструкции:

1. Подготовить проект перепланировки. Как уже было сказано выше, лучше всего это делать при помощи специализированных компаний, имеющих все необходимые разрешения и лицензии. Формально, некоторые типы работ не требуют оформленного по всем правилам проекта и его может подготовить сам собственник жилья. Но на практике заявления с полноценным проектом рассматривают быстрее и вероятность отказа у них существенно меньше.
2. Собрать документы. Перечень не очень обширный, подробнее о нем см.ниже.
3. Обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы). Так как подходит действительно любое структурное подразделение, вне зависимости от его территориального расположения, лучше всего выбирать то, где меньше всего очередей и то, куда проще всего добраться. Совет: подавать заявление лучше всего посреди рабочей недели, так как именно в этом время посетителей в МФЦ меньше всего.
4. Составить заявление на согласование или узаконивание перепланировки.
5. Передать специалисту заявление и все остальные документы, включая сюда и проект перепланировки.
6. Дождаться решения.
7. Если это согласование и получено положительное решение, то в нем будет указан срок, в течение которого нужно успеть провести все работы. После того как все будет сделано, работу примет специальная комиссия и она же составит соответствующий акт.
8. После получения всех разрешений, можно обращаться в Росреестр и переоформлять техпаспорт (вносить в него изменения в соответствии с выполненными работами и согласованной/узаконенной перепланировкой).

Документы

Для обращения в МФЦ потребуются следующие документы:

• Паспорта заявителя и всех совладельцев. Если у совладельца еще нет паспорта (несовершеннолетний в возрасте до 14 лет), можно предоставить свидетельство о рождении.
• Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки. В зависимости от региона это может быть общее согласие от всех совладельцев или отдельные согласия от каждого из них. За несовершеннолетних лиц в возрасте до 14 лет согласия подписывают их родители/опекуны. Несовершеннолетние лица в возрасте от 14 лет подписывают согласия самостоятельно, но только в присутствии и с разрешения родителей/опекунов. Согласия такого плана заверяются нотариально.
• Проект перепланировки. Если заявитель все же решил сделать проект самостоятельно, он должен предоставить свой вариант (такой вариант принято называть не проектом, а эскизом). В проект/эскиз обязательно входит вся информация по запланированным работам. Причем с детализацией.

Пример: Если планируется возвести дополнительную перегородку, то помимо того, что она должна быть отмечена на общем плане, требуется отдельный лист проекта, в котором детально расписывается структура и материалы новой перегородки и, как минимум, еще один лист, в котором приводится расчет давления на перекрытия новой перегородки. Учитывая такие сложности, почти всегда собственники заказывают проект у специалистов.

• Доверенность на представителя. Актуально только в том случае, если заявитель планирует решать все проблемы через свое доверенное лицо. Следует учитывать, что одновременно с доверенностью нужно будет предоставлять и паспорт представителя. Доверенность заверяется нотариально. Рекомендуется предусмотреть в этом документе возможность доверенного лица представлять интересы доверителя не только в МФЦ (Моих документах) при подаче заявления, но и при возможном обращении в суд. Последнее особенно актуально при узаконивании, а не согласовании перепланировки.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН или свидетельство на право собственности. Даже если есть готовая выписка или свидетельство, всегда лучше заказать максимально «свежую» выписку из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы на квартиры. Подразумеваются любые бумаги, на основании которых заявитель и все остальные собственники получили недвижимость. Чаще всего это договор купли-продажи, но также это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее.

Очень редко могут требоваться и дополнительные документы. Следует учитывать тот факт, что разрешения от контролирующих структур (например, Пожзащиты) специалист МФЦ будет запрашивать самостоятельно. Формально, собственник имеет право подготовить и эти бумаги, но на практике, намного проще и удобнее сгрузить эту работу на представителя МФЦ.

Несмотря на тот факт, что само согласование или узаконивание перепланировки производится бесплатно, при подготовке документации возникнут следующие расходы:

• Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей.
• Новая выписка из ЕГРН: 300 рублей.
• Оформление доверенности на представителя: от 2 тысяч рублей.
• Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей.
• Переоформление техпаспорта: от 5 тысяч рублей.

Указанные цены очень сильно зависят от региона проживания. Так, например, в Москве цены будут существенно выше, а в отдаленном небольшом населенном пункте – немного ниже указанных. Рекомендуется самостоятельно уточнять расценки, актуальные для региона проживания заявителя.

Помимо всего перечисленного нужно учитывать еще и расходы непосредственно на саму перепланировку, а также возможные затраты при обращении в суд. Если стоимость работы по перепланировке невозможно прогнозировать (индивидуальна в каждом отдельном случае), то при обращении в суд придется заплатить госпошлину в размере 300 рублей.

Сроки

Примерные временные затраты на согласование перепланировки:

• Подготовка проекта перепланировки: от 1-2 недель. Чаще всего около 1-2 месяцев (зависит от сложности перепланировки).
• Получение новой выписки из ЕГРН: от 3 дней.
• Ожидание ответа от МФЦ: до 45 дней.
• Переоформление техпаспорта: от 3-5 дней.

Непосредственно на саму работу обычно отводят от нескольких месяцев и до 1 года. Кроме того, следует учитывать тот факт, что, если заявитель решил обратиться в суд, срок автоматически растянется примерно на 3 месяца или больше.

Если после обращения в МФЦ заявитель получил отказ, он может попробовать решить проблему через суд. Это достаточно сложная задача и, чаще всего, без помощи опытного юриста справиться с ней невозможно. Придется доказывать, что внесенные изменения в планировку квартиры не угрожают структурной целостности дома и не затрагивают интересы соседей.

При обращении в суд нужно будет предоставить отказ, полученный в МФЦ. Как правило, на нем четко описано, что стало причиной отказа. Если это возможно, вместо обращения в суд лучше исправить ошибку и еще раз подать заявление в МФЦ.

Одновременно с ним владелец получит предписание привести помещения в соответствие с техпаспортом. Даже на этом этапе еще можно решить проблему через суд (узаконить).

В результате будет получен новый техпаспорт, который будет соответствовать новой перепланировке и, формально, предписание будет исполнено.

Если проигнорировать предписание, то, в конечном итоге, жилье будет арестовано и продано с торгов по цене, существенно ниже рыночной. Это крайне невыгодно для владельца квартиры.

Согласование или узаконивание перепланировки – задача дорогая, длительная и сложная. Однако это все равно лучше, чем терять квартиру из-за такого нарушения. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях. Они также могут выступать в качестве представителей клиента как при обращении в МФЦ, так и в суде.

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pereplanirovka-kvartiry-chto-mozhno-a-chto-nelzya/

Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя делать. С примерами от архитектора

Что можно делать без согласований

Не требует согласований обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений: замена встроенной кухни, переклейка обоев, смена напольного покрытия (но не всегда можно менять материал на более тяжёлый: например, вместо деревянных полов можно постелить ДСП, а на него положить линолеум, но нельзя делать без согласования тёплый пол с цементной стяжкой). Можно заменить двери, окна, ванну на душ (в том числе душ строительного исполнения), закрыть коммуникации гипсокартонными коробами и прочее.

Согласования не требуют также:

• разбор или создание встроенной мебели (шкафов, антресолей), которая не образовывает при этом отдельные помещения;
• установка лёгких раздвижных дверей (например, при зонировании комнаты с помощью полупрозрачных раздвижных дверей-купе);
• перестановка электроплиты на кухне;
• установка зонирующих перегородок из лёгких материалов (например, гипсокартона), которые не доходят до потолка;
• замена и перенос батарей ближе к стояку или дальше от него без прокладки новых подводящих сетей;
• установка кондиционеров и антенн на наружную стену дома (если это разрешено делать в вашем доме);
• остекление балконов и лоджий (без объединения с квартирой, без надстройки балкона, без устройства отопления и т. п.). Если дом относится к памятникам архитектуры, остеклять балконы на внешних фасадах нельзя.

Что можно согласовать легко

Изменения, которые не меняют помещение принципиально и не влияют на безопасность конструкции дома, согласуют без проблем.

Перед началом ремонта нужно уточнить в управляющей компании, какие стены в доме несущие, а какие нет. Также там можно узнать, где проложены вентиляционные каналы, электрические сети и другие коммуникации.

В городских жилищных отделах или в БТИ есть полный список разрешённых изменений, обычно в него входят:

• объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кухни;
• разделение санузла;
• пробивка дополнительных проходов в НЕнесущих стенах. Обратите внимание: проход или арка не равносильны сносу стены! Например, в перегородке между кухней и комнатой можно сделать арку или поставить раздвижную дверь, чтобы получилась кухня-гостиная. Полностью объединять эти помещения нельзя, если в квартире проведён газ;
• выравнивание пола с помощью цемента или специальной смеси и устройство тёплых полов. При этом в домах с железобетонными перекрытиями отопление пола должно быть автономным, не связанным с основной системой. Если в вашем доме деревянные или смешанные перекрытия, нагружать их тяжёлой цементной стяжкой и тёплыми полами нельзя: для выравнивания пола можно положить ДСП, а на него — напольное покрытие;
• перенос НЕнесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (но нельзя оставлять какие-то комнаты без окна или без батареи);
• объединение комнаты с коридором или его частью;
• строительство перегородок до потолка, которые образуют отдельные помещения: например, гардеробную. Пример такого зонирования в двухкомнатной хрущёвке мы рассматривали здесь.

Узаконить такие перепланировки можно в БТИ, городском жилищном отделе или в МФЦ (в муниципалитете подскажут, кто отвечает за это в вашем городе).

Делать перепланировку до получения официального разрешения в БТИ не рекомендуется. Но если речь идёт о простых вариантах (например, переносе проёма двери в НЕнесущей стене на полметра влево или вправо), то можно начать ремонт до официального согласования: вряд ли инспекторы БТИ будут придираться к таким деталям. Но лучше делать всё по порядку: сначала согласовать работы, затем начинать их.

Важно: даже если вы даже сделали несущественную переделку, но не согласовали её, она всё равно будет считаться незаконной перепланировкой квартиры, пока вы не получите все необходимые разрешения.

Что можно сделать, но это будет сложнее

Более сложные проекты могут быть согласованы, но с трудом. К ним относятся:

• создание веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;
• надстройка, расширение балкона;
• перенос инженерных коммуникаций;
• устройство мансарды;
• объединение двух квартир на разных этажах.

Такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов. Чтобы их разрешили, нужно заказать комплексный проект у профессиональных архитекторов, причём часто требуют, чтобы его делали авторы дома или их правопреемники.

Среди популярных дизайнерских решений, которые сложно согласовать, — утепление балкона или террасы с установкой тяжёлых многокамерных стеклопакетов и устройством дополнительной стяжки на полу.

Создание такой «дополнительной комнаты» на балконе увеличивает нагрузку на плиту: она может не выдержать и рухнет.

А ещё это способно повлиять на вентиляцию наружных стен дома и создать парниковый эффект.

Такие перепланировки делать можно, но в очень редких случаях. И придётся постараться, чтобы всё одобрили. Часто такие переделки не согласовывают по принципу «никто не узнает». Но в дальнейшем продать квартиру с неузаконенной перепланировкой бывает затруднительно: покупателей отпугивают возможные проблемы и они просят скидку (а банки и вовсе не согласовывают ипотеку для таких объектов).

Какие перепланировки делать нельзя

Некоторые перепланировки нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Их объединяет принцип: нельзя делать то, что может нарушить безопасность дома или затруднит доступ к общим инженерным коммуникациям.

К запрещённым перепланировкам в квартире относятся:

• перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами (даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом не допускается);
• объединение кухни с комнатой, если дом газифицирован;
• объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;
• присоединение к квартире части подвала или крыши;
• снос несущих стен или создание в них проходов;
• ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;
• заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (здания с деревянными перекрытиями или панельные хрущёвки).

Таких «нельзя» довольно много: для конкретного дома лучше уточнить все пункты в БТИ или конструкторских бюро.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Строительные нормы придуманы не просто так: от них зависит безопасность дома и комфорт жизни в нём. Как минимум, вам может стать неудобно жить самому, а как максимум — может рухнуть полдома.

Так, в апреле 2019 года на Гражданском проспекте в Санкт-Петербурге из-за самовольной перепланировки обрушилась стена и разошлись панели. Были прецеденты, когда гибли люди.

Вот несколько реальных случаев из моей практики, когда клиенты делали несогласованные перепланировки и пожалели об этом.

Пробили общую стену с шахтой лифта и не смогли жить в квартире из-за шума

Семья сделала нишу для стиральной машины, пробив стену в шахту лифта (рабочего!). Конструктивно, кстати, это было безопасно, но перепланировка повысила уровень шума в квартире до нестерпимого. Каждый раз, когда ехал лифт, это было слышно во всей квартире. Единственное, что мы могли им посоветовать, — переделать всё обратно.

Выдолбили углубление в стене, и она обледенела

Другой клиент расширил спальню на 13 сантиметров: ради них он выдолбил нишу для кровати в стене. Стены в доме были достаточно толстыми, 38 см — после такого «дизайнерского» решения осталось ещё 25 см.

Однако за стеной был деформационный шов между секциями дома — это зазор, который делается для сейсмической безопасности и уменьшения нагрузки на конструкции дома из-за теплового расширения при сменах сезона.

Квартира стала сильно промерзать, вплоть до того, что стена спальни обледенела. Пришлось возвращать всё назад.

Обрезали вентиляционный канал и получили плесень на стенах

Часто во время ремонта перерезается вентиляционный канал, что нарушает циркуляцию воздуха в доме. Из-за этого в квартире может появиться плесень (и не только у вас). Решение то же, что в предыдущих случаях: тратить деньги, время и силы на то, чтобы всё вернуть в первоначальное состояние.

Объединили лоджию и комнату и замерзли

Нередко люди объединяют лоджию и комнату (или кухню), чтобы получить больше пространства. Но в нашем климате это обычно заканчивается плохо: полгода в объединённой комнате будет очень холодно. А если включить обогреватель, то это увеличит расходы на электричество и повысит риск пожара из-за короткого замыкания, так как нагрузка на сеть будет повышенной.

Изрешетили несущую стену ради полочек для статуэток и потеряли несколько сот тысяч рублей

Самый страшный (и одновременно забавный) кейс у меня был такой. Один любитель статуэток и сувениров из путешествий заказал дизайнеру серию маленьких ниш специально для коллекции. Дизайнер спроектировал все правильно: ниши должны были быть сделаны из гипсокартона.

О перепланировке знал инженер технадзора, он зашёл проверить, как ведутся работы, и спас целый дом: ремонт делался на втором этаже новой, ещё почти незаселённой 10-этажки. Здание почти наверняка рухнуло бы, когда заехали люди, завезли мебель, технику, и нагрузка бы многократно возросла.

В итоге стену пришлось скреплять железной рамой и обшивать гипсокартоном. Хозяин заплатил и за проект усиления стены, и за его исполнение. Зато ниши под статуэтки глубокие вышли, да.

А ещё с неузаконенной перепланировкой будет сложно продать квартиру

Несогласованная перепланировка может помешать продать квартиру в будущем. Покупатель, скорее всего, запросит план БТИ (а в случае с ипотекой это обязательное условие). Если реальность будет расходиться с ним, то возможны варианты.

• В случае простых перепланировок, которые можно узаконить, у вас попросят скидку за квартиру (потому что перепланировка всё-таки не узаконена, решать эти проблемы будет новый владелец).
• Если сделана запрещённая законом перепланировка, от покупки могут отказаться. А самые рисковые покупатели попросят большую скидку. Никакой «интересный ремонт» и «оригинальные решения», на которые было потрачено много денег и сил, в этом случае не окупятся. Квартиры с запрёщенными перепланировками с трудом находят покупателей.

Ну, а если я буду жить сам. Никто же не узнает!

О перепланировке узнать легко — к примеру, вы вызовете сантехника из управляющей компании, а он увидит серьёзные нарушения и заявит о них в контролирующие органы. Или к вам зайдёт дотошная соседка по дому.

Или у ваших соседей начнутся проблемы — появится трещина в стене, просядет потолок, тогда к вам придут специалисты из жилищной инспекции. Совсем не пустить их в квартиру вы не имеете права, только согласовать удобное для вас время визита.

В крайнем случае жилинспекторы смогут обеспечить себе доступ в квартиру через суд. И всё равно увидят незаконную перепланировку, которую вы сделали.

После визита контролирующие органы передадут дело в суд, который обяжет вас заплатить штраф до 2500 рублей и — самое неприятное — вернуть всё назад в установленный срок.

Если вы не переделаете квартиру, жилинспекция повторно подаст в суд, и тогда квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса и Кодекса об административных правонарушениях и продать с торгов. Как правило, с большим дисконтом, до 30%. А вам отдадут сумму за вычетом расходов на работы по возвращению жилья к исходному состоянию.

Например, изначально ваша недвижимость стоила 4 млн рублей. Вы объединили кухню с балконом и сделали там тёплый пол. Затраты на переделку приглашённый судом эксперт оценил в 500 тысяч рублей. А с торгов квартиру продали за 3 млн. На руки вы получите 2,5 млн рублей.

А если ваша переделка нанесла ущерб соседям, суд заставит компенсировать ещё и их затраты на ремонт.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/pereplanirovka-v-kvartire-chto-mozhno-a-chto-nelzya-delat-s-primerami-ot-arkhitektora