Как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году, если она уже сделана?

Собственники нежилых помещений (НП) нередко стараются изменить их конфигурацию, переоборудовав бывший офис, например, под магазин или косметический салон, кафе. Если произведенные манипуляции провести, не согласовав с контролирующими организациями, они будут считаться незаконными.

По закону перед проведением работ требуется получить разрешение от контролирующего органа. Если предполагается только провести незначительные виды работ, например, заменить оборудование или встроенную мебель, провести косметический ремонт, то согласование не требуется.

Если же все-таки будет осуществлена первоначально радикальная перепланировка, разрешение на которую не было получено, то есть 2 варианта: вернуть НП прежний вид или узаконить изменения. Необходимо понимать, что все незаконные действия являются нарушением законодательства, а значит, влекут за собой штрафные санкции.

При проведении незначительных изменений, когда несущие конструкции и инженерные сети не затрагиваются, можно оформить только техническое заключение. Если незаконная перепланировка будет проведена, то рано или поздно ее выявят проверяющие, заявить о нарушениях также могут соседи.

При наличии необходимых документов узаконить действия собственнику возможно, но при их отсутствии БТИ откажет. Чаще всего собственникам отказывают по причине неправильно разработанного проекта, поэтому так важно обращаться к профессионалам.

Определение понятий

Перепланировка НП и ее узаконивание регламентируется ЖК РФ, главой 4. Считается, что в НП перепланировка нужна собственнику, чтобы можно было реализовать бизнес-проект.

Поэтому могут понадобиться любые строительные манипуляции, например:

• изменение метража комнат и их функционального назначения;
• оборудование новых «мокрых» помещений;
• улучшение условий эксплуатации;
• демонтаж дверных и оконных проемов;
• перенос коммуникаций;
• другое.

Важно понимать, что незаконная перепланировка отличается от несогласованной. В первом случае были нарушены требования законодательства и СанПиНов, СНиПов, что невозможно узаконить, поэтому придется перепланировку ликвидировать. Во втором несогласованные действия возможно оформить.

В обязательном порядке специальное разрешение потребуется, если собственник решит в НП:

• перенести санитарное помещение в другое место;
• установить новое сантехническое оборудование в другом месте, когда требуется затронуть инженерные сети;
• оборудовать дополнительные перегородки и стены;
• расширить оконные и дверные проемы;
• пробить отдельный вход с улицы;
• снести лестницу с пролетом или переоборудовать их;
• перенести систему вентиляции;
• заменить газовое оборудование на электрическое или наоборот;
• провести другие действия.

НП отличаются между собой, различают 2 вида:

• отдельно стоящие здания;
• площадь, расположенная на первом этаже жилого здания, чаще всего это квартира в многоквартирном доме.

Поэтому к перепланировке того и другого помещения будут применены разные требования. Второй случай является более сложным.

Если в квартире, расположенной на первом этаже, планируется организовать массажный кабинет или стоматологический, то требований будет меньше, чем при обустройстве, например, небольшого хирургического отделения. Оно должно быть оборудовано таким образом, чтобы обеспечить его стерильность.

Если в НП многоквартирного дома на 1-м этаже планируется организовать частную клинику, объединив несколько квартир, то вполне вероятно, что туда могут в любой момент доставить человека на носилках. Ширина коридоров в таком помещении должна быть соответствующей.

Когда собственник организовывает бизнес, связанный с пищевой промышленностью, а точнее производство или реализацию продуктов питания, например, пекарню или столовую (кафе), то возникает потребность в отдельном дополнительном вентиляционном канале.

Обычно его оборудуют на фасаде здания. При организации в НП офиса с определенным количеством рабочих мест внесение изменений придется соразмерить с нормами по ежечасному потреблению кислорода каждым работником. Возможно, потребуется оборудовать дополнительные оконные проемы для улучшения проветривания помещения, а также отдельный вентиляционный канал.

Отдельные требования предъявляются к звукоизоляции. Если предполагается, что помещение станет проходным, то его стены, включая потолок, придется покрывать изоляционными материалами.

К лицам, которые могут обратиться для узаконивания несогласованной ранее перепланировки НП, относятся:

• собственники, имеющие соответствующие документы на собственность;
• арендатор НП, ему потребуется иметь нотариально оформленную доверенность от собственника;
• посредник или строительная компания, которая будет проводить работы по переоборудованию, ей также необходимо иметь доверенность на проведение процедуры узаконивания.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Если перепланировка осуществляется в законном порядке, т. е. как планируемая, то сначала готовятся специальные документы и получается разрешение на проведение работ. Но как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения?

Потребуется признать, что были проведены действия с помещением без разрешения, поэтому необходимо будет пригласить сотрудника БТИ. Он проведет необходимые замеры, после чего в БТИ можно будет получить новый техпаспорт с красными линиями, а также поэтажный план помещения, каким оно было до проведения строительных работ.

Так можно поступить, если перепланировка была проведена в квартире многоэтажки. Если речь идет о нежилом фонде России, т. е. отдельно стоящих зданиях, то узаконить действия после проведения работ будет достаточно сложно, а скорее всего, невозможно. Законодатель практически не регулирует никакими нормативными актами эту процедуру.

При переоборудовании помещений, расположенных в жилых зданиях, можно придерживаться следующего алгоритма по подготовке документов:

1. После получения нового техпаспорта и поэтажного плана требуется подготовить техническое заключение. В нем должен быть указан перечень допустимых работ, которые возможно выполнить в помещении, описана степень их безопасности. Такое заключение может выдать специальная комиссия (организация), имеющая допуск СРО или автор проекта дома.
2. Затем техзаключение предоставляется в городскую Жилинспекцию, туда же потребуется подать другие бумаги.
3. Придется составить проект уже выполненной перепланировки. Для этого инспектор Жилинспекции выезжает на место и проводит техническое исследование переоборудованного НП, оформляет акт о выполненных строительных работах. Однако на практике от заявителя могут потребовать проектную документацию, на основании которой были проведены работы, а только затем выдать заключение, соответствует проведенная перепланировка требованиям и нормативным актам или нет.
4. Межведомственная комиссия (МВК) должна выдать распоряжение или разрешение. После того, как Жилинспекция одобрит проект перепланировки и прочую документацию потребуется получить различные согласительные подписи в таких инстанциях, как Роспотребнадзор, МЧС, Энергосбыт, Энергонадзор, др. Окончательное решение признать перепланировку НП законной будет принято на заседании МВК, где должны участвовать представители выше указанных инстанций.

Для узаконивания перепланировки в отдельно стоящем здании необходимо придерживаться такого же алгоритма действий.

Но по причине отсутствия правовых норм, которые можно назвать едиными для всех административных образований, расположенных на территории РФ, условия процедуры будут отличаться.

В каждом территориальном округе муниципальные органы вправе предъявить требования, соответствующие внутренней политике.

Порядок оформления

Когда перепланировка будет отмечена на техпаспорте красными линиями и собственник начнет процедуру узаконивания своих действий, то для получения акта о завершенной перепланировке помимо заявления потребуется собрать и другие документы.

Если инспектор Жилинспекции не обнаружит незаконных строительных манипуляций, проведенных в НП, то он имеет право выдать акт о завершенной перепланировке.

Документ выдается в 3 экземплярах по одному для:

• собственника;
• Жилинспекции;
• БТИ.

После того как пройдет согласование перепланировки с МВК собственник может делать запрос, чтобы сотрудник БТИ сделал инвентаризацию НП. На окончательном этапе в БТИ получается новый техпаспорт на НП.

Какие нужны документы для согласования

Для получения акта о завершенной перепланировке от Жилинспекции придется собрать такие бумаги:

• свидетельство о госрегистрации, потребуется оригинал и ксерокопия;
• заявление установленного образца;
• техпаспорт с красными линиями;
• техзаключение;
• юридические документы компании, к ним относится устав, справка об открытых в банке счетах с реквизитами, др.;
• заключение от Роспотребнадзора, МЧС и СЭС о соответствии помещения требуемым нормам;
• другие по требованию.

В некоторых случаях может потребоваться разрешение архитектуры города, если собственник в результате перепланировки затронул фасад здания, обустроил на нем вентиляционный канал или пробил отдельный вход с улицы.

Если будет затронуто общедомовое имущество, то потребуется согласование с 73% жильцов, что они не возражают против размещения в их доме данной организации и согласны с перепланировкой, для этого нужно будет собрать их подписи. Перепланировка должна соответствовать основному виду деятельности компании, если, например, она занимается торговлей, то НП никак не должно быть переоборудовано под кафе.

Сроки и стоимость процедуры

Стоимость документов будет зависеть от некоторых факторов:

• где расположено НП, в квартире многоквартирного дома или в отдельно стоящем здании;
• видов строительных работ, которые были проведены;
• региона РФ и населенного пункта, имеет значение − это областной центр или небольшой городок;
• других.

Так, в среднем собственнику придется заплатить за:

• техзаключение 6 тыс. руб. и больше;
• проект − 15−35 тыс. руб.;
• акт о завершенной перепланировке – 15 тыс. руб. и больше;
• внесение новых сведений в документы, хранящиеся в БТИ, – 2 тыс. руб. и дороже.

Если были проведены изменения фасада здания, это намного увеличит размер затрат. Например, узаконить перепланировку нежилого помещения и получить окончательное разрешение, если был прорублен отдельный вход, можно будет в среднем за 60 тыс. руб.

Получение каждого документа при узаконивании перепланировки НП сопряжено с различными сроками, например:

• заявление, которое подается в Жилинспекцию, рассматривается в течение 3 мес.;
• разрешение МВК выдается в течение месяца;
• решение суда по узакониванию, если потребуется обращаться, − 2 мес.

Куда обращаться

Для того чтобы узаконить перепланировку в НП, которое расположено в многоквартирном доме, необходимо подавать заявление в Жилинспекцию. Если НП расположено в отдельно стоящем здании, то данным вопросом будет заниматься БТИ.

Если узаконить перепланировку в административном порядке не удастся, т. е. от контролирующего органа поступит отказ, собственник имеет право обратиться в суд. Но для этого он должен быть уверен, что не нарушил требования законодательства, только тогда есть шансы на получение разрешения.

При подаче иска в суд потребуется собрать все тот же пакет документов, которых был представлен контролирующему органу. Дополнительно прилагается письменный отказ в проведении процедуры и квитанция об оплате госпошлины за подачу иска. В исковом заявлении собственник НП должен указать, что ответчиком является главное управление архитектуры (ГУА) при местной администрации.

Когда будет вынесено положительное судебное решение, далее порядок действий таков:

• необходимо обратиться с документами в БТИ для изготовления нового техпаспорта;
• после получения паспорта потребуется обратиться в регистрационную палату, чтобы все изменения, проведенные в НП, были внесены в сведения о помещении.

Ответственность и штрафы за нарушения

За несогласованную перепланировку штраф нарушителю должен быть выписан на основании положений ЖК, ст. 20.

Там указано о возложении права контролировать данные действия со стороны:

• государства;
• муниципалитета;
• общественности.

Размер штрафных санкций должен определяться для юридических лиц, которым принадлежит НП, на основании КоАП, ст. 7.21. Так, за неузаконенную перепланировку собственнику могут выписать штраф в размере от 300 тыс. руб. до 1 млн. руб.

Последнему, если он сдал помещение в аренду и арендатор провел в нем незаконные строительные работы, лучше расторгнуть с ним договор аренды. Узаконить перепланировку в этом случае будет дешевле в судебном порядке, при получении положительного решения за нарушения оплатит арендатор. В другом случае в судебном порядке можно потребовать от арендатора восстановления НП до первоначального вида.

Источник: https://1kvartirka.ru/uzakonit-pereplanirovku-nezhilogo-pomeshhenija/

Незаконная перепланировка нежилого помещения: ответственность

Магазины, парикмахерские, клиники и другие объекты малого бизнеса на первых этажах жилых домов или крупные торговые центры давно привычны взгляду любого горожанина.

Как и квартиры или частные дома имеют фиксированную планировку, которую собственники не могут в полной мере менять по своему усмотрению.

В этой статье даются ответы на вопрос о том, что такое незаконная перепланировка нежилого помещения, как ее по возможности узаконить и каковы последствия самовольного ремонта в 2019 году.

Какие перепланировки нежилых помещений читаются незаконными

Существует несколько типов переделок:

1.  не нуждающиеся в согласовании,
2.  узакониваемые в уведомительном порядке,
3.  согласовываемые по проекту до проведения,
4.  недопустимые.

Последние не получится согласовать ни до, ни после проведения. В списке таковых:

•  Разрушение несущих стен и перекрытий;
•  Использование тяжелых материалов для перегородок если ранее они были выполнены из легких конструкций;
•  Укорочение или полное уничтожение системы вентиляции;
•  Подключение теплой системы отопления к общедомовой системе горячего водоснабжения или отопления;
•  Вынос радиаторов отопления на балконы;
•  Перепланировка нежилого помещения расположенного в доме после признания его аварийным;
•  Изменение фасадов или размеров помещений относящихся к культурному наследию;

При наличии проекта можно согласовать:

1.  Устройство дополнительных туалетных и ванных комнат;
2.  Дополнительные перегородки;
3.  Новые выходы на улицу;
4.  Изменение половых конструкций;
5.  Проемы в перекрытиях для внутренних лестниц;
6.  Устройство дверных проемов в несущих стенах.

Куда жаловаться жителям многоквартирного дома на незаконную перепланировку нежилых помещений

Чаще всего жильцы жалуются на перепланировки в коммерческих помещениях в случае, когда из беспокоят работы, проведенные объектах расположенных на первых этажах многоквартирных домов. В таком случае жаловаться можно сразу в несколько инстанций: ТСЖ, Управляющая компания, но реально вопрос решает только Жилищная инспекция.

Подать обращение можно посетив лично учреждение. Жалобы составляются заранее или на месте. После этого сотрудник придет с проверкой в помещение и убедится в том насколько его состояние соответствует указанному в техническом паспорте. Дальше ситуация будет развиваться в зависимости от того какие изменения произведены.

Жильцам нужно знать, что не все изменения нуждаются в согласовании, другие же согласовываются в уведомительном порядке.

Порой коммерческие объекты располагаются в зданиях имеющих культурное значение. Это может беспокоить жильцов города. В таких случаях имеет смысл жаловаться не только в жилищную инспекцию, но и в отдел культурного наследия и отдел городской архитектуры.

Можно ли узаконить перепланировку

О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.

На первом этапе нужно;

•  Заказать технический паспорт в БТИ;
•  Заказать проект перепланировки в проектном бюро или у застройщика;
•  Получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
•  Оформить согласие собственников смежных помещений;
•  Подготовить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект.

Второй этап предполагает согласование с различными ведомствами:

1.  Отделом архитектуры города;
2.  Горгазом;
3.  Роспотребнадзором, если дом расположен на первом этаже жилой многоэтажки;
4.  Отделом защиты наследия если строение относится к объектам культурного наследия;

Внимание! В зависимости от того какие именно изменения будут произведены, приведенный выше список могут дополнить: ТСЖ, Водоканал, МЧС, и т.д

На третьем этапе собранные документы подаются в местную жилинспекцию.

После этого можно приступать непосредственно проведению работ с соблюдением норм законодательства касательно шумности и времени проведения.

Последний этап – регистрация проведенных работ и их результатов в БТИ и Кадастровой Палате Росреестра. После этого в техническом паспорте и выписке из ЕГРН появятся новые данные.

Узаконивание через суд

Ели зарегистрировать в проект «мирно» не удалось, например из-за расхождения в позициях с БТИ останется обращаться в суд. Для этого потребуется:

•  Получить письменный отказ в БТИ;
•  Получить все возможные разрешения от других инстанций, в том числе от ТСЖ и ЖЭУ;
•  Оплатить пошлину в 1000 рублей и получить квитанцию;
•  Подготовить проект перепланировки;
•  Заказать выписку из ЕГРН, ЕГРП и технический паспорт;
•  Получить поэтажный план;
•  Составить самостоятельно или с помощью профессионалов исковое заявление;
•  Собрать нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;

Сделать копию паспорта заявителя.ъВсе полученные документы собрать в единый пакет и подать в суд первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости.

Внимание! Оплатить пошлину можно в кассе Сбербанка, через терминал, банкомат или в режиме онлайн.

Какова ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения: судебная практика

Распространено ошибочное убеждение, что за перепланировку нежилого помещения собственник может быть привлечен к ответственности по ст .7.21 КоАП РФ. На самом деле это не так. Эта статься распространяется лишь на нарушения в ходе ремонта помещений жилого фонда. В Гос. Думу были внесены предложения по изменению этой нормы.

Это выразилось в Законопроекте № 659948-6. Его путь начался в 2014 году. В 2016 он прошел второе чтение, но на этом все и закончилось. Поэтому виновники таких действий несут ответственность по иным статьям. Так, в столице есть собственный КоАП. По нему собственники московской коммерческой недвижимости, допустившие незаконную перепланировку несут ответственность по ст.9.12 КоАП Москвы штрафом в размере от:

1.  2 до 2.5 тысяч рублей для физических лиц;
2.  5 до 15 тысяч рублей для должностных лиц;
3.  300 – 350 тысяч рублей для юридических лиц – от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Однако, штраф далеко не самое большое наказание, которое грозит собственнику за несогласованную реконструкцию. Вместе со штрафом выдает предписание устранить нарушения. Это можно сделать двумя путями:

•  Узаконить перепланировку. Если это возможно, то есть вариант уведомительного согласования для некоторых видов работ, либо через суд.
•  Вернуть помещение к допустимому состоянию за свой счет.

Так как чаще всего речь идет о перепланировке коммерческих помещений на первых этажах, то судебная практика опирается на то, насколько затронуты интересы жильцов. Так, есть прецеденты, когда суд принимал решение, обязывающее собственников таких помещений убрать самовольно оборудованных выходы на улицу, навесы, и т.д. 

Источник: https://jurconsull.ru/nedvizhimost/nezakonnaya-pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya/

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении, ответственность за незаконную перепланировку

Проведение не каждого типа строительных работ в помещении, даже если оно приватизировано, возможно так, как хочется собственнику. Так, изменение конструкции помещения, увеличение его площади и тому подобные строительные работы нужно узаконить. В идеале предварительно нужно составить проект и получить разрешение на его реализацию. На практике все бывает с точностью до наоборот – сначала делают перепланировку, а уже потом пытаются ее легализовать.

Какие виды перепланировки нужно узаконить?

Не все изменения в помещении нужно подтверждать юридически. Обратите внимание на следующее:

• переустройство – это замена коммуникаций, некоторых конструкционных элементов (окна, двери, крыша). Такие виды работ не подразумевают изменения в конструкции, только улучшение текущего технического состояния. Подобный вид строительных работ не нужно узаконивать, так как фактических изменений в техническом плане нет;
• перепланировка – изменение положения помещения, переоборудование. Например, перенос санузла, смена расположения места для приема пищи с техническим оснащением. Такие работы не предполагают увеличения площади помещения, но их обязательно нужно узаконивать;
• реконструкция – это изменение не только планировки помещения, но и его площади. Относительно промышленных отдельно стоящих помещений – это, зачастую, достраивание еще одного пространства. Такой вид работ также обязательно нужно регистрировать.

Если предполагаются работы, которые будут затрагивать конструкцию, план помещения, то изначально лучше составить проект и согласовать его, получить разрешение, а уже потом воплощать в реальность.

В обратном случае по факту, уже в процессе узаконивания может оказаться, что проводить такие изменения нельзя, а это влечет за собой штраф, а также предписание с требованием вернуть все к изначальному виду.

Какие изменения в нежилом помещении не получится согласовать?

Законно невозможно узаконить такие виды перепланировки:

• демонтированные несущие стены и тому подобные инженерные конструкционные элементы;
• перенос систем отопления и газификации в помещения, в которых это изначально не предполагалось;
• монтаж теплого пола за счет труб отопительной системы;
• объединение зоны с газификацией и зоны для отдыха, помещений, которые не предполагается оснащать газовой плитой.

В большинстве случаев такие требования выдвигаются только к помещениям, которые расположены на первых этажах жилых многоквартирных домов. Но для отдельного коммерческого предназначения строений они также актуальны.

Куда обращаться для согласования?

Изначально можно попробовать согласовать проведенную перепланировку через МФЦ. Если там будет получен отказ, а собственник уверен, что такое решение неправомерно, он может обратиться в суд.

Какие документы нужны?

Собрать нужно такой пакет документов:

• проект перепланировки – его можно заказать в специализирующихся на таком деле фирме. Проект будет составляться уже по факту проведенных работ, что может вызвать дополнительные сложности, а следовательно, и увеличение стоимости;
• если это отдельно стоящий объект – документы, на основании которых осуществляется кадастровый учет;
• правоустанавливающие документы на объект;
• выписка из ЕГРН;
• документы компании, на балансе которой находится помещение – Устав, свидетельство о регистрации;
• техническая документация на объект;
• документ, который дает право заявителю выступать от лица организации, которая является владельцем помещения.

Стоимость

Цена вопроса будет зависеть от того, какие работы проводились, как срочно нужно составить проект и узаконить:

• разработка проекта – от 10 000 рублей;
• нотариальное заверение доверенности – около 2000 рублей;
• оформление технического паспорта – около 10 000 рублей.

Также дополнительно нужно будет оплатить госпошлину, расходы на оформление некоторых дополнительных документов.

Сроки

Если получится узаконить перепланировку через МФЦ, то на все уйдет до 2 месяцев, включая разработку проекта. Судебные разбирательства с последующим узакониванием опять-таки через МФЦ займут около полугода минимум.

Узаконивание в судебном порядке

Обращение в суд будет возможным только в том случае, если в МФЦ откажут и отказ этот будет неправомерным. Например, если в ходе перепланировки снесли несущую стену, и что логично, в МФЦ отказались узаконивать это, то и в суд обращаться нет смысла.

Порядок узаконивания через суд таков:

• в МФЦ получить письменный отказ в узаконивании перепланировки;
• собрать документы (перечень выше);
• составить иск;
• оплатить госпошлину и подать документы в судебную канцелярию;
• дождаться заседания, получить судебное решение.

Если иск будет удовлетворен, то далее с судебным постановлением нужно обращаться в территориальное отделение МФЦ по месту нахождения помещения. На основании судебного решения МФЦ принимает заявление и вносит изменения в технический паспорт, а также кадастровую документацию, если изменения произошли относительно плана.

Если в удовлетворении иска будет отказано, значит проведенные по перепланировке работы все же незаконны. В этом случае собственника ждут санкции:

• уплатить штраф – около 2 500 рублей;
• вернуть все в состояние согласно техническому плану.

Игнорирование предписания может привести к тому, что помещение будет арестовано, продано с торгов. Вырученная сумма, за удержанием штрафа и судебных издержек, будет возвращена владельцу помещения.

Но, есть еще один негативный момент – продажа с торгов осуществляется по стоимости ниже рыночной, в среднем на 10-50%.

Если речь идет о жилом помещении, то ответственность будет регламентироваться согласно статье 29 ЖК РФ.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kak-uzakonit-pereplanirovku-v-nezhilom-pomeshhenii/

Узаконивание перепланировки нежилого помещения

Проведение перепланировки в нежилом помещении должна быть согласована с властями и носить законный характер независимо от его расположения в многоквартирном жилом доме или отдельном нежилом здании.

Если собственник самостоятельно провёл строительные работы, например, переоборудовал офис под салон красоты, то внесенные изменения в планировку потребуется узаконить. Требования для оформления самовольного переоборудования в жилом и нежилом доме имеют ряд отличий.

Законодательство предусматривает процедуру оформления внесудебную и через суд.

Узаконивание перепланировки в нежилом здании

Узакониванием планировки в нежилом помещении осуществляется БТИ – бюро технической инвентаризации. Процедура пройдёт без особых сложностей, если собственник обоснует что в результате его самостоятельных действий:

1. Отсутствуют нарушения санитарных требований.
2. Соблюдены все требования пожарной безопасности. Нет риска возгорания.
3. Жизни и здоровью людей ничего не угрожает.

Документы

Владелец недвижимости должен подготовить:

• Заявление об узаконивании изменений;
• бумаги, удостоверяющие права собственности на недвижимость;
• техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций нежилого здания;
• проект сделанных изменений, оформленный в компании имеющей лицензию и допуск СРО;
• техническое заключение о том, что проделанные работы безопасны;
• бумаги, подтверждающие, что использовать помещение по иному целевому назначению не запрещено, например, если переоборудована торговая площадь под зал для танцев.

Проект должен быть оформлен в соответствии с проведёнными изменениями, данный факт будет проверять представитель БТИ.

Если изменения помещения были несущественными, то вместо проекта достаточно будет эскиза, составленного представителем БТИ.

Когда проект не соответствует действительным изменениям, представитель контролирующего органа потребует вернуть помещение в исходный вид. Изменения и непосредственно сам проект должен соответствовать требованиям:

• Роспотребнадзора;
• Государственной пожарной службы;
• СЭС;
• Водоканала;
• Газовой службы;
• Электросетей;
• отдела архитектуры;
• управляющей компании.

Порядок действий

Оформление разрешения в каждом регионе РФ может быть определён местными властями, так как не сформирован единый порядок на государственном уровне. В общем случае он будет следующим:

1. Обращение в БТИ с заявлением о перепланировке.
2. Обследование инспектором изменённого помещения на безопасность и соответствие документации.
3. Внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учётом перепланировки.
4. Фиксирование изменений в государственное свидетельство о праве владения.

Сроки процедуры

Время продолжительности процедуры будет напрямую зависеть от затрагиваемых перепланировкой конструктивных частей зданий:

• Если были затронуты несущие конструкции здания, срок может затянуться до 1 года.
• Проект можно подготовить за время от 5 дней, все зависит от сложности сделанных изменений.
• Новый техпаспорт в БТИ изготовят приблизительно за 1 месяц.
• Внесение изменений в Росреестре, оформляется в течении 1 месяца.

В случае самовольной перепланировки помещения, где были нарушены строительные нормы, административное узаконивание исключено, а суд может постановить вернуть помещению прежний вид.

Стоимость процедуры

Стоимость проведения процедуры перепланировки зависит от:

• региона, в котором расположена недвижимость;
• стоимости проектной документации и может составить 2 000-10 000 рублей и более;
• если от лица собственника оформлением занимается юрист, дополнительный расход составит от 15 000 рублей;
• стоимость технической экспертизы от 18 000 рублей;
• стоимости дополнительно требуемых справок и бумаг.

В целом на узаконивание перепланировки средней сложности может быть затрачено около 100 000 рублей.

Как узаконить в жилом доме

Перепланировка помещения в жилом доме требует затрат дополнительных усилий и денежных средств.

Занимается узакониванием перепланировки нежилого помещения в жилом доме жилищная инспекция, либо в некоторых городах городской жилищный комитет.

В обязательном порядке нужно получить письменное согласие жильцов дома, то есть владельцев квартир прилегающих к помещению, так же у непосредственного собственника дома. Форма письменного согласия произвольная.

Особенности порядка действий

Согласование в местной жилищной инспекцией требует подготовить:

• заявление (заполняется по факту подачи документов в Жилищной инспекцией);
• документ, удостоверяющие права собственности на недвижимость;
• технический план помещения и поэтажный план дома из БТИ, выданные не позднее 12 месяцев с момента получения;
• проект сделанных изменений, компетентной организацией имеющей лицензию СРО;
• техническое заключение о том, что проделанные работы безопасны;
• документы, подтверждающие деятельность компании (устав, банковские реквизиты и т.д.);
• письменное согласие жильцов и управляющего зданием;
• подтверждение, что использовать помещение по иному целевому назначению не запрещено.

В зависимости от произведённых изменений могут потребоваться дополнительные документы. Получив полный пакет бумаг, жилищная инспекция выдаст квитанцию для уплаты штрафа. После внесения назначенной суммы в бюджет, заявление будет рассмотрено в срок около 3-х месяцев.

Ход действий можно подразделить на следующие этапы:

1. Запрос и получение документации в БТИ (от 5 дней до 2 месяцев).
2. Оформление технического заключения с перечнем допустимых в здании работ. (Выдаётся специальной комиссией).
3. Составление проекта выполненных работ (от 5 дней до 1,5 месяцев).
4. Передача документации в жилищную инспекцию.
5. Специалист инспекции осуществляет выезд на место и оформляет акт о проделанных изменениях.
6. Получение одобрения инспекции (около 5 дней).
7. Заседание Межведомственной комиссии (МВК), где и будет принято окончательное решение, одобрить изменения или нет.

На заседании МВК должны присутствовать представители всех контролирующих компаний, одобривших проект изменений (Энергонадзор, пожарная инспекция и т.д.). Время на получение разрешения может составить 45 дней.

Техническое заключение о безопасности произведённых самовольно работ должно быть выдано специализированной организацией.

После получения одобрения МВК можно оформлять документы в БТИ и регистрировать изменения Росреестре. Срок легализации перепланировки может продлиться от 1 до 12 месяцев.

Цена процедуры будет зависеть от стоимости и количества требуемой документации и сложности её оформления. Например, стоимость справок БТИ напрямую зависит от сроков изготовления, чем быстрее нужны, тем дороже.

Узаконить перепланировку если помещение в аренде

Особенностью перепланировки арендуемого помещения является то, что здесь необходимо иметь письменное отсутствие возражений на процедуру собственника недвижимости. Если арендатор произвёл строительные работы незаконно без разрешения властей и собственника, то он должен будет не только заплатить штраф, но и может лишиться права аренды недвижимости.

Обращение в суд

Если процедура была проведена самовольно и власти отказываются выдавать владельцу разрешительный документ, то в данном случае разрешить ситуацию можно только посредством судебного разбирательства.

При узаконивании перепланировки нужно подготовить все документы, которые будут подтверждать, что проведённые работы соответствуют всем нормам Российского законодательства, а так же пожарным, санитарным и прочим условиям. Если изменения не соответствуют нормам закона, суд своим вердиктом постановит привести помещение в исходное состояние.

В первую очередь необходимо получить письменные причины отказа, а далее собрать пакет документов для суда.

Заседание будет проходить в присутствии:

• истца;
• представителя БТИ и прочих контролирующих органов.

В суд нужно предоставить:

• исковое заявление, его необходимо подать в районный суд по месту нахождения недвижимости;
• паспорт заявителя;
• оригинал документа, подтверждающего право собственности на помещение;
• письмо отказа;
• технический паспорт;
• проект перепланировки;
• заключение СЭС, МЧС, технической экспертизы и прочие документы которые были подготовлены для Жилищной инспекции или Администрации;
• чек об уплате госпошлины.

Слушание будет проведено через 1-2 недели после подачи иска, если переданный пакет документов полный. При отсутствии сложных ситуаций вынести вердикт суд сможет за 1-2 заседания.

При принятии судом отрицательного решения, можно подать апелляцию в вышестоящий суд в течение 1 месяца.

Если повторное судебное заседание, так же не принесло результатов, то объект недвижимости потребуется привести в первоначальный вид.

При положительном решении суда, после вступления его в силу можно приступать к регистрации внесенных изменений по перепланировки нежилого помещения в БТИ и Россреестре.

Источник: https://cabinet-lawyer.ru/kvartira/pereplanirovka/kak-uzakonit-pereplanirovku-nezhilogo-pomeshheniya.html

Как узаконить перепланировку нежилого помещения через БТИ и через суд

С помощью перепланировки можно изменить недвижимость в пригодное помещение для бизнеса. Если операции с недвижимостью производились без согласования с контролирующими органами, то они будут признаны незаконными. Давайте рассмотрим, как узаконить перепланировку нежилого помещения и что предпринять в случае отказа.

Цены на процедуру узаконивания перепланировки нежилого помещения зависят от разных факторов: места расположения объекта, площади, видов работ. Собственнику разрешительные документы обойдутся в 40-60 тысяч рублей. Больше о стоимости узаконивания перепланировки читайте тут.

Перед началом перепланировки необходимо в обязательном порядке обратиться в Бюро технической инвентаризации. БТИ предоставляет разрешение для любых изменений в конфигурации недвижимости.

При отсутствии письменного разрешения нежилое помещение не вправе подвергаться перепланировке. Как оформить разрешение на перепланировку нежилого помещения, узнайте в статье https://realtyinfo.online/6688-zayavleniye-na-pereplanirovku-kvartiry. Подобные действия относятся даже к таким незначительным изменениям, как увеличение дверного проёма или объединение двух помещений в одно.

Для получения документа, допускающего внесение изменений в конфигурацию помещения, на место выезжают технические специалисты.

Сотрудники БТИ проводят необходимые замеры и проводят оценку технического состояния здания, нагрузку на стены и общую конструкцию. Затем составляется проект, согласно которому будут проводиться строительные работы.

В случае проведения работ в многоквартирном доме необходимо учитывать интересы жильцов, что потребует получения дополнительных разрешений.

Если собственник недвижимости произвел какие-либо изменения в конструкции здания, то ему следует узаконить произведенную перепланировку. Для узаконивания проведенных работ после их завершения, важно обратиться в БТИ с заявлением и необходимой документацией.

После будет составлена ответственная комиссия и направлен технический специалист для осмотра помещений. Инженер зафиксирует, какие изменения произведены и составит новый технический план. Дополнительно изменения будут внесены в технический паспорт объекта недвижимости.

Документация оформляется в течение тридцати дней, если отсутствуют препятствующие моменты и узаконивание правомерно.

Стоит отметить: если в процессе перепланировки нежилого помещения собственником были перенесены санитарно-технические узлы (то есть ванные, душевые и туалетные комнаты), то для согласования перепланировки необходимо будет получение санитарно-гигиенического заключения.

На рассмотрение следует подготовить следующий список документов:

• заявление с прошением. Оформляется от имени собственника недвижимости;
• свидетельство, подтверждающее права на собственность;
• учредительные документы организации (для юридических лиц);
• разрешение от управляющей компании в письменном виде (для объекта недвижимости в многоквартирном доме);
• техническая и кадастровая документация (техпаспорта, поэтажный план);
• иные разрешающие документы (если изменения касаются системы коммуникации);
• договор со страховой компанией.

Рассмотрение заявления и документации составляет десять рабочих дней. Затем комиссия выносит решение о возможности или невозможности узаконить перепланировку нежилого помещения. В случае отказа в согласовании перепланировки нежилого помещения следует обратиться в суд.

Судебный порядок узаконивания перепланировки

Для обращения в суд необходимо написать иск о сохранении помещения в измененном виде. В качестве ответчика выступит учреждение строительства и архитектуры администрации города.

Во всех случаях (вне зависимости от способа согласования уже имеющихся изменений) предусмотрен административный штраф за незаконную перепланировку помещений. Размер его указан в КоАП РФ.

К иску необходимо приложить:

• технические паспорта до и после перепланировки, предоставленные БТИ;
• заключение санэпиднадзора о соблюдении санитарно-гигиенических норм;
• заключение о соблюдении правил пожарной безопасности;
• документы, подтверждающие права на нежилое помещение.

Если все нормы соблюдены и не были нарушены несущие конструкции, то судебный орган вынесет положительное решение, что позволит сохранить произведенные изменения. Затем будет изготовлен новый технический паспорт, с которым следует обратиться в регистрационную палату для внесения изменений сведений о нежилом помещении.

Есть вопросы по поводу узаконивания перепланировки нежилого помещения? Задавайте их в х к статье

Источник: https://realtyinfo.online/6683-opisanie-sposobov-uzakonivaniya-pereplanirovki-nezhilogo-pomeshheniya

Узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения

Узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения

Собственники нежилых помещений в настоящее время все чаще выполняют перепланировку и реконструкцию. Популярность подобных работ объясняется тем, что они позволяют существенно улучшить функциональные и эксплуатационные характеристики коммерческих заведений, а также крайне положительно влияют на успешность и прибыльность бизнеса.

Если нужно перестроить здание, владелец должен выполнить работы в полном соответствии с существующим законодательством, которое требует предварительного проектирования и согласования реконструкции с ответственными службами.

В этом случае владельцу придется узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения постфактум.

Когда требуется согласование перепланировки

В современном законодательстве содержатся понятия перепланировки и реконструкции, а также представлен перечень ремонтных работ, которые запрещено выполнять без получения разрешений ответственных органов. Собственнику обязательно потребуется согласование перепланировки, если она предполагает:

• перенос «мокрых» зон и санитарных помещений;
• создание дополнительных стен и перегородок;
• расширение старых и создание новых проемов;
• создание дополнительных входных групп;
• демонтаж, перенос и создание новых лестниц;
• изменение установленных в здании инженерных коммуникаций: электроснабжения, вентиляции, отопления и других;
• замену установленного в здании оборудования на новое, более современное и функциональное.

Если владелец объекта не хочет тратить время на разработку проектов перепланировки жилых и нежилых помещений, на согласование проектных решений с ответственными службами, он должен отказаться от внесения кардинальных изменений в конфигурацию помещений и довольствоваться ремонтными работами, которые допускаются к исполнению без предварительного утверждения.

Без согласованного проекта в здании можно:

• выполнить косметический ремонт;
• заменить установленное оборудование на аналогичное;
• заменить мебель;
• заменить отдельные элементы инженерных коммуникаций.

Другими словами, без согласования разрешено менять интерьер объектов, но не их конструктивные особенности.

Где узаконить выполненный капремонт?

Собственники иногда выполняют перепланировку без предварительного согласования, руководствуясь соображениями экономии. В результате они получают в пользование здания, с которыми невозможно будет провести никаких юридических действий. Чтобы это исправить, нужно узаконить выполненный ремонт.

Капремонт в отдельно стоящих нежилых помещениях согласовывают и узаконивают с Межведомственной комиссией, в состав которой входят профессиональные специалисты разного профиля.

Сотрудники комиссии обладают достаточной квалификацией и опытом, чтобы грамотно оценить выполненный ремонт или проектную документацию, сделать вывод о том, как проведенные в здании мероприятия влияют на несущие конструкции и не представляют ли они опасности для пользователей.

Существует два варианта узаконивания — в административном порядке и через суд. Административный порядок осуществляется в течение следующих этапов:

1. Обращение в БТИ для получения старого техпаспорта объекта и создания планов с актуальной информацией о планировке, конструкции и инженерии помещений.
2. Вызов проектировщиков с допусками СРО, чтобы они изучили ремонт и составили техническое заключение, которое должно подтверждать соответствие перепланировки современному законодательству.
3. Обращение в Межведомственную комиссию. Собственник предоставляет инспекторам пакет документов на узаконивание, после чего обеспечивает сотрудникам комиссии доступ на объект, чтобы они могли изучить ремонт и сделать вывод о его законности.
4. Получение принятого Межведомственной комиссией решения. Если специалисты не обнаружат в ремонте недостатков, способных негативно сказаться на функциональных качествах здания, они выписывают собственнику штраф, после оплаты которого владелец может получить акт о законности перестройки.

Внесение изменений в планы БТИ. Имея документы от Межведомственной комиссии об оплате штрафа и о законности перестройки, собственник может обратиться к инженерам БТИ, чтобы они зафиксировали новые характеристики объекта в его техническом паспорте.

Если по результатам исследования нежилого объекта собственника сотрудники Межведомственной комиссии сделают вывод о несоответствии ремонта нормам законодательства, они обяжут владельца устранить последствия перестройки за свой счет. В этом случае можно попробовать узаконить капремонт через суд, подав соответствующий иск и приложив к нему документы, подтверждающие высокое качество проведенных в здании мероприятий и их соответствий законодательству.

В целом качественный ремонт обычно можно узаконить и в административном порядке, но штрафных санкций от инспекторов в этом случае избежать не удастся. Именно поэтому специалисты рекомендуют выполнять перепланировку нежилого помещения с изменением габаритов здания грамотно и после получения разрешений.

Источник: https://energy-systems.ru/main-articles/pereplanirovka-i-soglasovanie/8720-uzakonit-pereplanirovku-otdelno-stoyaschego-nezhilogo-pomescheniya

Перепланировка нежилого помещения: порядок согласования

Изменение нежилого помещения требует согласования перепланировки у местных властей. Также можно узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения. Как оформить необходимые документы, куда обращаться для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме – читайте в настоящей статье.

Что такое перепланировка нежилого помещения по ЖК РФ

В силу основного жилищного закона при перепланировке помещения изменяется его конфигурация. Такие перемены требуют внесения изменений в технический паспорт коммерческой недвижимости.

Стоит обратить внимание на то, что с недавнего времени вопросы перепланировки нежилого помещения в жилом доме стали регулироваться Жилищным кодексом РФ. В декабре 2018 года был принят новый закон, которым были внесены изменения в статьи 25-29 ЖК РФ, которые ранее относились только к жилым помещениям.

При производстве следующих работ потребуется соблюсти порядок перепланировки нежилого помещения:

• перенос или разборка перегородок;
• перенос или устройство дверных проемов;
• перенос или устройство новых санитарных узлов;
• изменение размеров оконных и дверных проемов;
• переоборудование существующих тамбуров или устройство новых тамбуров.

Согласование перепланировки нежилого помещения: куда и когда обращаться

Прежде чем проводить соответствующие работы, необходимо обратиться в специализированную компанию, которая составит проект перепланировки. Затем необходимо собрать все документы, установленные законом, и обратиться к местным властям.

В каждом регионе орган, осуществляющий согласование, может называться по-своему. Так, например, перепланировка нежилого помещения в Москве происходит через Государственную жилищную инспекцию Москвы, а в Санкт-Петербурге данным вопросом занимается Администрация района Санкт-Петербурга. Бумаги можно подать как непосредственно чиновникам, так и через МФЦ по месту нахождения помещения.

Если же работы были проведены еще до обращения к местным властям, то также можно будет согласовать изменения. Но сделать это будет намного сложнее. Скорее всего, без судебного разбирательства уже не обойтись.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения: какие документы нужны?

Для получения разрешительной документации на изменение коммерческого помещения необходимо предоставить следующие документы:

• заявление;
• документы на собственность (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП, договор купли-продажи или иной договор, документ о переходе праве собственности);
• проект перепланировки;
• протокол собрания собственников дома (о нем мы пишем здесь), в котором будет выражено согласие всех собственников на проведение работ (если в результате перепланировки будет присоединено общее имущество к перепланируемому коммерческому помещению);
• технический паспорт коммерческой недвижимости;
• заключение чиновников о допустимости перепланировки, если помещение находится в доме – памятнике архитектуры, истории или культуры.

Обратите внимание! Некоторые документы можно не предоставлять, если сведения о нежилом помещении есть в ЕГРП – документы на собственность, технический паспорт и заключение органа культуры, архитектуры и истории.

После передачи документов вам должны выдать расписку, в которой будут указаны поданные документы и срок выдачи разрешения на проведения работ.

По закону согласование перепланировки нежилого помещения не должно затягиваться дольше, чем на 45 дней. Если подаете документы через МФЦ, то срок может увеличиться на несколько дней.

После получения документа, подтверждающего решение чиновников о согласовании перепланировки, можно приступать непосредственно к работам. Когда строительные работы будут завершены, необходимо опять обратиться к местным властям, чтобы работы были приняты комиссией.

О том, что перепланировка проведена, будет принят акт приемочной комиссией. Данный документ чиновники направят в Росреестр, где будут зарегистрированы произведенные изменения.

Незаконная перепланировка нежилого помещения: как узаконить?

В силу закона под незаконной перепланировкой понимаются работы по изменению помещения, проведенные в следующих случаях:

• без разрешения местных властей;
• работы проведены с нарушением проекта, представленного на согласование чиновникам.

Если работы были проведены с нарушением, то их можно узаконить при соблюдении следующих условий – проведенная перепланировка не угрожает здоровью жителей и не нарушает их интересов.

В законе отмечено, что узаконить такую перепланировку нежилого помещения можно через суд.

Тем не менее, встречается судебная практика, на основании которой можно сделать вывод о том, что суды нередко отказывают в сохранении нового варианта коммерческого помещения по причине отсутствия решения местных властей об отказе в согласования перепланировки.

Приведем несколько примеров из судебной практики, когда собственники пытались узаконить самовольную перепланировку нежилого помещения.

Пример 1. Исполком отказал в согласовании, так как посчитал, что он не уполномочен согласовывать самовольную перепланировку.

Компания обратилась к местным чиновникам, чтобы получить разрешение на уже выполненные работы. Но власти отказали, указав, что у них отсутствуют полномочия по согласованию самовольной перепланировки.

Но суд встал на сторону собственника коммерческой недвижимости и отметил, что жилищным законодательством отнесено к компетенции органов местного самоуправления согласование перепланировки, и там отсутствует оговорка о недопустимости выдачи разрешения на самовольную перепланировку (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.02.2019 года № Ф06-42753/2018).

Пример 2. Собственник получил отказ в иске об узаконивании перепланировки нежилого помещения, так как не обращалась за согласованием к местным властям до подачи иска.

Компания провела перепланировку своего помещения без соответствующего разрешения – убрала перегородки, добавила новые перегородки, установила сантехнические приборы, а также был добавлен пристрой с крыльцом. Результат работ был зафиксирован в техническом паспорте.

Компания обратилась в суд с иском к местной администрации о сохранении самовольно переоборудованного коммерческого помещения. Но суд отказал в иске, так как организация избрала неверный способ защиты права.

А именно, суд отметил, что истец не предоставил доказательств обращения к местным чиновникам и принятие ими отказа в согласовании перепланировки (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.10.2016 года по делу № А75-1380/2016).

Пример 3. Собственник коммерческой недвижимости пытался через суд сохранить перепланированное помещение, но получил отказ, так как предыдущий собственник не получил согласия всех собственников на проведение работ.

Суд отказал организации в иске, так как в ходе перепланировки была добавлена входная группа с козырьком, предполагающая присоединение к нежилому помещению общего имущества. Соответственно, необходимо было получить согласие всех собственников (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2017 года по делу № А41-21048/2016).

Порядок действий при перепланировке

Итак, порядок действий при согласовании перепланировки нежилого помещения будет выглядеть следующим образом:

1. Подготовка проекта перепланировки (нужно обратиться в компанию, которая имеет членство в СРО).
2. Проведение собрания собственников дома/здания – если будет присоединяться общее имущество.
3. Сбор необходимых документов (технический паспорт можно получить в БТИ, выписку из ЕГРП в Росреестре).
4. Обращение к местным властям или в МФЦ с пакетом документов.
5. Получение разрешения на проведение перепланировки (не более 45 дней).
6. Проведение работ.
7. Обращение к местным властям с целью приемки проведенных работ и оформления акта приемочной комиссии.
8. Чиновники направят акт в Росреестр.

Источник: https://mrcoach.ru/yuridicheskie_voprosy/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya-poryadok-soglasovaniya/